住宅ローンがあっても引っ越せる！3つの選択肢と注意点を徹底解説
転勤や家族構成の変化などの理由で、住宅ローンを抱えたまま引っ越しを考えている方も多いのではないでしょうか。
そのような人の中には「住宅ローンがあるけど、本当に引っ越しできるの？」と不安に感じている方もいるかもしれません。
結論から言えば、住宅ローンが残っていても引っ越すことは可能です。
ただし、状況によって取るべき方法や注意点が異なるためそれらをしっかりと把握しておかなければなりません。
この記事では住宅ローンがある状態で引っ越す方法と注意点を詳しく解説します。
あなたの状況に合った最適な方法を見つけるためのヒントが満載ですので、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンが残っていても引っ越しは可能です
結論から言うと、住宅ローンが残っていても引っ越しは可能です。
どれくらいの期間が残っていても関係なく、ローンを組んで1年以内であっても、ローンの残期間が35年であっても原則的に売却することができます。
ただし、住宅ローンが残っている物件の売却や賃貸転用には、いくつかの注意点や制限があるため、それらの条件を満たさなくてはなりません。
ここからは、住宅ローンが残っている物件の売却や賃貸に関する重要な情報を詳しく解説していきます。
住宅ローンが残っていると売却がしにくい
住宅ローンを組むと、不動産に抵当権が設定されます。
抵当権とは、債務者が債務を履行しない場合に、その物件を差し押さえて売却し、売却代金から優先的に債権を回収できる権利のことです。
この抵当権が付いている家を売却できないというルールはありませんが、住宅ローンの返済が滞ってしまうと差し押さえのリスクがあるため、抵当権付きの物件は買主がつきにくい傾向にあります。
抵当権を抹消するには住宅ローンを完済しなければなりません。
売却をしようと思うと、一般的に住宅ローンの残債を売却代金で返済することになりますが、前述した通り買主が付きにくいため売却しにくいのが現状です。
もし売却ができた場合は、買主の売買代金の支払いと抵当権の抹消は同日に行い、引渡日には抵当権抹消と所有権移転の2つの登記手続きを行います。
ただ、すぐに売却をしたい場合だと買手が多い時期などを見極めなければなりません。
不動産の売りどきについては下記の記事で詳しく書いていますので、合わせて参考にしてください。
住宅ローンが残っていると貸し出しは原則不可
住宅ローンを借りる時、融資先の金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、お金の資金使途などを決めます。
そのため、定められた目的以外でお金を使ってしまうと契約違反となるため注意が必要です。
では実際にどのような資金使途に定められているのか、みずほ銀行と三菱UFJ銀行を参考に見てみましょう。
| 三菱UFJ銀行 | ・ご自身がお住まいになる住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金 ・借り換えに伴う諸費用 ・住み替えの際の既存住宅売却に伴う既存住宅ローンの返済資金 |
| みずほ銀行 | ・本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築・増築・改築、底地の買取資金 ・住宅購入にかかる諸費用 ※賃貸の目的にはご利用できません。 |
このように、本人が居住用のマイホーム購入のみの限定をしており、みずほ銀行に関しては「賃貸の目的にはご利用できません」と記載がはっきりとされています。
投資物件の購入の場合だと、銀行は不動産投資ローンで融資するのが通常です。
ただし、転勤等のやむを得ない理由で一時的に引っ越す場合は、例外的にその間に貸し出すことを認めてくれる場合があります。
認められるケースに関しては後述をしていますので、そちらをご参考にしてください。
無許可で賃貸転用をするリスク
住宅ローンを組んだ物件を無許可で賃貸転用することはやめましょう。
まず、金融機関との契約違反となり、ローン契約が解除される可能性があります。
これにより、残債の一括返済を求められる事態に陥る可能性があり、金融機関との信頼関係が崩れ、将来的な融資に悪影響を及ぼすかもしれません。
さらに、税務上の問題や住宅ローン控除が適用されなくなる恐れもあるため、無許可での賃貸転用は短期的な利益よりも長期的なリスクの方が大きいと言えます。
住宅ローンがある状態で引っ越しをする3つの選択肢
転勤や家族構成の変化など、様々な理由で住み替えが必要になることがあります。
しかし、前述した通り、住宅ローンが残っている状態での引っ越しには制限があるため、引っ越しができる方法というのはそう多くはありません。
裏を返せば、引っ越し可能なケースを知っておくことで思わぬトラブルを避けることができます。
では実際に住宅ローンが残っている状態で引っ越しをする方法を見ていきましょう、
家を残したまま引っ越しをする
住宅ローンが残っている家を残したまま引っ越しができるのは、主に家族が住居に残る場合です。
家族が残ることで、住宅ローンの主な条件である「契約者本人または家族が住むこと」を満たすことができます。
そのため、以下のようなケースであれば、家を残したまま引っ越しをすることが可能です。
- 単身赴任のために引っ越す
- 子どもが大学や就職のために引っ越す
ローンがある家に契約者の家族が住み続けるため、これらのケースでは問題なく引っ越すことが可能です。
また、一時的に家族全員で引っ越す必要があっても、将来的に戻って来るケースであれば金融機関によっては問題がないケースがあります。
転居前に必要な書類
家族全員で引っ越して戻ってくる場合、引っ越す前に以下の書類を提出する必要があります。
- 未使用分の年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書
- 転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書
- 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書
これらの書類を所在地の所轄税務署長に提出することになります。
ただし、単身赴任の場合や購入年に転勤辞令で転居した場合においては、引っ越し前に提出すべき書類はありません。
家族全員で引っ越すケースのみの対応となりますので、混同をしないようにしましょう。
家を賃貸物件にして引っ越しをする
住宅ローンの融資を受ける際は自己居住物件でなければなりません。
しかし、以下のような状況では、例外的に賃貸物件として貸し出すことが認められるケースがあります。
- 転勤でやむを得ず引っ越しが必要なとき
- 親の介護で実家に引っ越す
- 金銭消費賃借契約書に禁止だと明記されていない
一時的な転勤や引っ越しであれば、金融機関から賃貸転用の承諾を得られる可能性があります。
また、金銭消費賃借契約書に「賃貸物件とする場合は、承諾を得るものとする」と賃貸転用が禁止だと明記されていないのなら、交渉次第では認められるかもしれません。
ただし、やむを得ない事情があるからといって、必ずしも賃貸転用が認められるわけではないので注意が必要です。
賃貸転用を行いたい場合は、しっかりと金融機関に相談をするようにしましょう。
賃貸転用する際の注意点
住宅ローンが残っている物件を賃貸転用する際には、収益を上げていく必要があります。
収益をあげるためには空室対策なども講じる必要がありますが、不慣れな方は信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
引っ越しで遠方に移住する場合、入居者募集や家賃管理、トラブル対応などを滞りなく実行してくれる管理会社がいれば、負担を感じずに賃貸経営を行うことができます。
また、自宅を賃貸に出す際にはいくつかの費用がかかることも念頭に置く必要があります。
- 管理費・修繕積立金
- 賃貸管理の委託費用
- 固定資産税
- 火災保険料
- 地震保険料
- リフォーム代金
また、賃貸転用には適切な家賃設定も欠かせません。
周辺の相場を調査し、物件の特徴や設備を考慮して決定することが重要です。
賃貸で家賃収入を得る方法の詳細については以下の記事で解説していますので、気になる方は参考にしてください。
家を売却して引っ越しをする
家を売却する場合は、査定を受けて高く売却できる買主を探すことが大切です。
前述をしましたが、抵当権などがついているままであれば買手が付きにくい状態ですので、抵当権を抹消してからの方が売却の成功確率は高まります。
では、どのような方が住宅ローンが残っている状態で家を売却しようと考えているのでしょうか。
- 転勤や介護で家族全員が引っ越す場合
- 家の維持が難しくなった
- 老後の生活を見据えてコンパクトな住まいに移りたい
- 近隣住民とのトラブルでノイローゼになった
- 住宅の価値が上がったため、売却して利益を得たい
- 転職や失業で収入が減少した
- マイホーム購入して後悔をした
家を売却をする理由は様々ですが、その多くはライフスタイルの変化や、購入した住居が想像をしていたものとは異なった場合に売却しようと考える人が多いことが分かりました。
ただし、売却理由がネガティブなケースだと買手が付きにくいことがあるので注意が必要です。
近隣住民とのトラブルなどがあったケースは、管理会社などに相談をするか、酷いケースは警察に相談をして問題を解決しておいた方が良いでしょう。
そして、引っ越し先でも同じようなことが起こらないように購入する物件の調査は慎重に行う必要があります。
後悔をしないマンション購入の方法については下記の記事で詳しく書いていますので、購入予定の物件がある方もぜひ参考にしてみてください。
家を高く売るなら仲介手数料無料の会社を利用する
住宅ローンがある状態で売却するためには、高く売却をしてその分を住宅ローンの残債に充てる必要があります。
ですが、売却した物件価格だけが手元に残るわけではありません。
様々な諸費用が差し引かれて売却益となり、かかってくる諸費用の中でもかなり高い費用となるのが仲介手数料です。
計算式は（物件価格×3%+ 6万円（消費税別））で計算することができ、物件価格によって100万円を超え、物件価格が4000万円の物件の場合だと約138万ほどかかります。
ただ、その仲介手数料は会社が上限内で自由に決められる金額であることをご存知でしょうか。
会社単位で決められる費用なため、会社によっては無料で売却できるケースがあります。
そして現在、弊社では仲介手数料無料のキャンペーンを実施しているため、不動産を高く売却したいとお考えの方はぜひご相談ください。
残っている住宅ローンを完済するためにやること
住宅ローンが残っている場合、抵当権を設定している金融機関の承諾がないと引っ越しは勧められません。
そのため、金融機関に無断で行うと、一括返済を求められるリスクもあります。
なのでまずは借り入れをした金融機関に手放す理由を説明することが重要です。
金融商品や利用条件などは複雑で、一般の方には分かりにくい部分も多いですが、金融機関に相談することで、状況に合わせた選択肢や返済方法の提案を受けられます。
では、実際にどのように住宅ローンを完済したら良いのか具体的な方法を見ていきましょう。
売り先行か買い先行かを決めておく
自宅を買い替える場合、現在住んでいる自宅の売却と買い替え先の住まいの購入を進める必要があります。
ただし、購入も売却もかなりの長期間を要するため、同時進行は難しく、どちらかを先に進めるケースが一般的です。
売却を先に行うことを「売り先行」、購入が先の場合を「買い先行」と呼んで区別しています。
以下の表は、売り先行と買い先行それぞれのメリットとデメリットをまとめたものです。
| 順番 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売り先行 | ・資金計画が立てやすい ・買い替え先の選択肢が広がる |
・仮住まいが必要になる可能性がある ・希望の物件を逃す可能性がある |
| 買い先行 | ・理想の物件を逃さない ・引っ越しの手間が少ない |
・二重ローンのリスクがある ・売却が進まないと資金繰りが厳しくなる |
買い先行は特に売主が不動産会社である新築マンションへの買い替えで多く見られます。
この場合、売買契約時に「買い替えが成立しなければ売買契約を白紙に戻す」という「買い替え特約」を付けることが可能です。
また、現在の住居が売れなかった場合に備えて、査定価格より低い価格で仲介会社が買い取る「買い取り保証」を付けるケースもあります。
ただし、個人が売主の中古物件に買い替える場合は、このような買い先行の戦略を取ることは難しいでしょう。
中古物件の場合、売主の事情や市場の状況によっては柔軟な対応が困難なことがあるためです。
売り先行か買い先行かを選ぶには、購入先の物件タイプや不動産市場の動きなども考慮をしなければなりません。
不動産市場の動きなどはプロでも見極めるのが難しいため、どちらが良いのか分からないと不安に感じる方がいたらお気軽に弊社にご相談ください。
旧住居を売却した代金で一括返済
住宅ローンを完済するときは、まず家を売却した代金で一括返済できるかを検討します。
そのために、住宅ローンの残債を正確に把握したうえで売却査定を受けて確認してください。
売却査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。
| 査定方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 簡易査定 | ・インターネット上で簡単に行える ・すぐに査定結果がわかる ・無料で利用可能 |
・概算の査定結果で精度が低い ・実際の状態や細かい条件を考慮しない ・市場の動向を反映しにくい |
| 訪問査定 | ・専門家が現地を見て査定するため、精度が高い ・具体的なアドバイスがもらえる ・細かい条件や特徴を考慮して査定できる |
・依頼や訪問の手間がかかる ・査定結果が出るまでに時間がかかる ・訪問時にプライバシーの問題が発生することがある |
このほかにAI査定などもありますが、データベースの更新頻度や精度によっても結果が異なり、実際の状態などを反映しにくいためあまりオススメはできません。
正確な査定結果を知りたいケースであれば、訪問査定がオススメです。
ただ、金融機関によっては、住宅ローンの一括返済時に手数料がかかるケースがあるため、事前に確認しておきましょう。
手持ちのお金で補填して返済を行う
自己資金で補填をするケースというのは、物件売却でオーバーローンになったケースなどが挙げられます。
オーバーローンとは、ローン借入額や残高がローンの対象となっている住宅や土地の価格を上回っている状態のことです。
例えば、住宅の評価額が3000万円であるのに対し、ローンが4000万円残っているようなケースがオーバーローンに該当します。
また、住宅ローンの残債が少ない場合も手持ちのお金で補填して返済をすることがありますが、まとまった金額を返済に充てることで今後の生活に支障が出ないかを考えて行わなければなりません。
特に、新たな物件を購入する際の初期費用などは現金で支払う必要があるので、そちらの金額なども考慮しておくと良いでしょう。
特に中古物件を購入する際は仲介手数料がかかり、物件によっては100万円以上かかる場合もあるため、事前にどれくらいの手数料がかかるかチェックをしておくのをオススメします。
住み替えローンを組むなら同日に調整をする
住み替えローンは、現在返済中のローンに新しい家のローンを上乗せして借りることができる仕組みで、この制度により住んでいる家のローンが残っていても売却することが可能になります。
たとえオーバーローンの状態であっても、二重にローンを組むダブルローンに比べれば毎月の返済額を抑えてローンを組むことが可能です。
特に、売却後にローンが残っていても新しい家のローンに加算して融資を受けられるため、一括返済ができない方や預貯金を大きく減らしたくない方にとってはメリットだと言えるでしょう。
ただ、住み替えローンの融資実行日は注意をしておかなければなりません。
住み替えローンの融資実行日は購入物件の引き渡し日となり、住み替えローンを利用するには、売却物件の引き渡し日と購入物件の引き渡し日を「同日」に調整する必要があります。
そのため、基本的に住み替えローン利用の際は売却と購入を並行して行うことになると覚えておきましょう。
ダブルローンはオススメはしない
一部の金融機関でのみ取り扱っているダブルローンは、住んでいた家のローンが残っている状態で新たにローンを組むのが可能です。
ダブルローンのメリットとしては、売却が進まなくても物件を購入できるため、スムーズに住み替えできるところがあります。
しかし、以下のようなデメリットがあるため、おすすめはできません。
- 2軒分のローンを返済しなくてはならない
- 返済額に見合った高い収入が必要です。
- 審査が非常に厳しい
- 前の住宅で住宅ローンを組んだ先の金融機関から承諾を得る必要がある
- 金利が高くなる可能性があります。
ダブルローンは、一時的な資金繰りの解決策にはなりますが、長期的には大きな負担となる可能性が高いです。
可能であれば、現在の住宅ローンを完済してから新たな住宅ローンを組むか、住み替えローンなどの他の選択肢を検討することをおすすめします。
最近では住宅ローンに家具や家電などを含むことができる住宅ローンなども増えてきたため、お得に家を住み替えたい方などはそういったローンを利用するのも考えておくとよいでしょう。
住宅ローンに家具や家電の購入費を含める方法については下記の記事で詳細に書いているため、気になる方はご覧になってください。
住宅ローンがあるけど引っ越ししたいときの注意点
住宅ローンが残っている状態で引っ越しを検討する場合、ローンの残債や金融機関との契約内容、新しい住居の購入や賃貸の計画など、様々な側面から検討を行うことが重要です。
その中で、今回ご紹介する内容はついつい見落としがちなポイントをピックアップして解説させていただきます。
旧住居から新住居に引っ越したいと考える方は、これから紹介するポイントを参考にしてみてください。
住宅ローン控除が適用されない可能性がある
住宅ローン控除というのは、最大13年間、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税や住民税から控除する仕組みです。
しかし、住宅ローン控除を受けるには、契約者やその家族が住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで居住していなければなりません。
全員が引っ越しをすると、控除を受ける住宅に誰も居住していないことになるため、住宅ローン控除を継続して受けられなくなります。
また、住宅ローン控除の適用条件は年々変更されており、前の住宅を購入した時とは異なっているかもしれません。
新しい物件で住宅ローン控除が受けられるかどうかは、必ず不動産会社に確認しておきましょう。
住宅ローン控除が受けられるケース
住宅ローン控除は、一定の条件を満たしておけば継続して受けられる場合があります。
下記に住宅ローン控除を受けられるケースをまとめてみたので、ご参考にしてください。
- 二世帯住宅の片方が残る
- 単身赴任
- 買い替え
- 購入年に転勤辞令で転居
このように「自己居住用」という住宅ローンの条件を満たしておけば、控除を受けることが可能です。
ただし、購入年に転勤辞令で転居した場合は少し特殊で、再び戻ってきた年以降も住宅ローン控除を継続適用するために必要な条件があります。
それは、「やむを得ない事由（特定事由）がある」「平成21年1月1日以降に、その住宅を離れていること」「住宅購入日から半年以内にその住宅に住み始めたこと」の3つです。
これらの条件を満たしておく必要があるため、このケースに該当する方は当てはまるかどうかをチェックしておくのをおすすめします。
住宅ローン控除が受けられないケース
一方で、住宅ローン控除が受けられなくなるケースもあります。
最も一般的なのは家族全員で転居する場合です。
家族全員で別の住居に引っ越し、住宅ローンの対象物件が空き家になる場合は控除を受けることができません。
ただし適用期間の10年以内に自宅に戻って来る場合、残りの年数については住宅ローン控除を受けることが可能です。
その他に、新しい住宅で別の住宅ローン控除を受ける場合だと、一人が同時に複数の住宅で控除を受けることはできないため元の住宅での控除は終了します。
また、転職直後や信用情報に問題があるとしたら住宅ローン自体を受けられない可能性があるので注意をしましょう。
2024年の住宅ローン減税制度改正も抑えておこう
2024年に住宅ローン減税制度が改正されました。
住宅を購入する際の重要な支援策であるこの制度の変更点をしっかり理解し、賢い家計管理を行いましょう。
まずは借入限度額が引き下げられたことは必ず抑えておいてください。
| 環境性能による住宅区分 | 2022・2023年入居 | 2024・2025年入居 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| 低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 3,000万円 | 0円 |
上記のほかに中古住宅の築年数などの要件が緩和されたことや、省エネ基準を満たさない新築住宅は住宅ローン減税を受けられなくしたなどの変更点があるので抑えておきましょう。
このように住宅ローン減税制度が変更された背景として、住宅市場の活性化や持続可能な住宅政策の推進などが挙げられます。
特に、中古住宅の築年数などの要件緩和は、中古住宅市場にとって追い風になることは間違いないでしょう。
ただし、原稿の住宅ローン控除制度が2025年までなのは新築住宅と変わりないため、今後の制度改正の方向性などは注意深く見ておくべきです。
賃貸に出すと住宅ローンを利用できなくなってしまう
住宅ローンは、本来マイホームを購入するためのローンであり、他のローンと比較して金利が低く、利用しやすいのが特徴です。
しかし、住宅を賃貸に出して家賃収入を得る場合、住宅の目的が「自分で居住すること」から「賃貸により収入を得ること」に変わってしまいます。
この変更が金融機関側に発覚すると、住宅ローンの融資額を全額で一括返済しなければならなくなる可能性があるので注意が必要です。
ただし、これはあくまで原則であり、実際には住宅ローンよりも金利が高い賃貸住宅ローンなどに借り換えさせられます。
購入先の物件選びは慎重に行おう
すぐに物件を売却し引っ越しを考えている場合であっても、物件選びは慎重に行いましょう。
引っ越し理由が転勤やポジティブな理由であれば、そこまで問題はありませんが、近隣住民とのトラブルや返済負担が大きかったなどのネガティブな理由での住み替えであれば、特に注意が必要です。
良いと思った物件であっても、売りに出されている背景などをしっかりと考えておく必要があります。
中古物件の場合は建物の状態や修繕履歴などもチェックする必要があり、考えなければならないポイントが多いです。
中古住宅を購入する際の注意点は下記の記事で詳しく解説していますので、物件選びの参考にしてみてください。
購入先物件の住宅ローン返済計画を立てる
新たな物件を購入する際は、住宅ローン返済計画に注意をしましょう。
ご自身の収入と支出のバランスを詳細に分析し、無理のない返済額を設定するのはもちろんのこと、ダブルローンなどの場合はローンの合計額が負担になるかチェックする必要があります。
また、金利タイプの選択も重要で、マイナス金利政策が2024年の3月19日に解除されると決められたため、今後は金利が上昇していくかもしれません。
住宅ローンの返済計画の立て方や、年収別のシミュレーションなどは下記の記事で解説していますので、住宅ローン返済のご参考にしてください。
離婚をする場合は財産分与の対象となる
財産分与とは婚姻期間中に築いた財産を夫婦で分割することを指す言葉です。
住宅ローンが残っている住宅を売却する場合、婚姻期間中に購入した住宅であれば財産分与の対象となります。
この際、夫婦どちらかの名義であっても財産分与の対象となる点に注意が必要です。
売却益も財産分与の対象となり、原則として折半されますが話し合いなどにより割合の変更もできます。
一方、売却により損失が生じたときや新たにローンを借りる必要があるときは、損失や負債などは必ずしも折半されません。
離婚時の住宅ローンの取り扱いは複雑な問題となる可能性があるため、弁護士や専門家に相談することをおすすめします。
空き家になる場合は銀行に早めの相談をしよう
住宅ローンを組んだ物件が空き家になる場合、まず銀行側に報告することが大切です。
住宅ローンは住み続けることが条件であるため、誰も住まずに空き家になっていると一括完済を要求される可能性があります。
ただし、引っ越す理由が転勤や介護などのやむを得ない理由であれば、銀行側も柔軟に対応してくれることが多いため、自分で判断せず、早めに銀行に相談するようにしましょう。
住民票を移動しなくても引っ越したことは伝わる
引っ越し後も住宅ローン控除を受けるために、住民票を移さなければ問題ないと考える人がいますが、これは絶対にやめてください。
実際に転居したにもかかわらず転居届けをあえて出さず、元の住居のある場所に住民票を置いたままにすることは脱税行為に該当するかもしれません。
また、勤務先は社員が居住している市町村役場に給与報告をするため、給与が発生している場所と実際に住んでいる場所が違うことは税務局にすぐ伝わります。
脱税行為の他、行政サービスの受取制限などの問題も出てきてしまうため、引っ越す場合は必ず住民票を移すようにしましょう。
家を高く売りたいなら弊社にお任せください
住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合、様々な課題や注意点があることがお分かりいただけたかと思います。
適切な対応と準備が必要となりますが、不動産に関する専門知識がないと難しい面も多いです。
弊社では物件の売却に関する豊富な経験と専門知識を持つスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせたアドバイスと支援を提供しています。
また、弊社は現在仲介手数料の最大無料キャンペーンを実施しており、売却にかかるコストを大幅に抑えることが可能です。
手持ちの物件を高く売りたい方や、初期費用を抑えて物件を購入したいと考えている人はお気軽にお問い合わせください。