不動産売却の基礎知識と流れを完全解説！高く売る方法や業者選びのコツ
不動産の売却は、多くの人にとって人生で数回あるかないかの大きな取引です。
そのため、初めて不動産を売却する方にとっては、不安や戸惑いが大きいかもしれません。
しかし、基礎的な知識を身につけ、適切な準備を行えば、不動産をスムーズに売却することが可能です。
この記事では、不動産売却の基礎知識から具体的な流れ、高く売るためのコツ、注意点まで幅広く解説します。
また、信頼できる不動産会社の選び方や、知っておくべき税金や費用の知識についても触れていますので、不動産売却を考えている方はぜひ参考にしてください。
不動産売却する前の心構えや覚えておいてほしいこと
不動産を売却する際には、様々な不安や戸惑いを感じるものです。
特に初めての売却となると、何から手をつけていいのか分からないという方も多いでしょう。
ここでは、不動産売却を行う前に心構えておくべきポイントや、覚えておいていただきたいことをお伝えします。
不動産は一生に一度の買い物ではない
不動産は高価な買い物であるため、人生で一度きりの購入になると考える方が少なくありません。
しかし、実際には多くの人が不動産の売却を経験しており、日本でも住宅は「一生に一度の買い物」とは呼べなくなってきています。
実際に令和5年度の国土交通省の調査によると、売却した理由は以下のとおりです。
一番上の「住宅の建設・購入資金の売却」と二番目の「買い替え」はまとめて「住宅や土地の買い替え」という理由にまとめることが可能です。
このことから、このデータから「買い替え」目的の不動産売却がおよそ10万件（上位3番目）の取引件数ということが読み取ることができます。
このように物件の売却や購入が多くなっているのは、昔と比べて不動産が一般消費者でも手が届きやすくなったことが理由の1つです。
以前の「不動産バブル」と呼ばれていた時、地方でも物件価格が4000万円以上で金利が5％を越えていて一般消費者には手が届きにくい状態でした。
しかし、今では地方であれば2000万円ほどで、主要都市であっても地域によっては4000万円代から購入することが可能で、金利は1％を切っているという不動産購入がしやすい状況です。
また、頭金が少なくてもローンを組むことが可能であることや、投資の意識が高まっていることも相まって不動産は富裕層が購入するものではなく、一般消費者でも購入が可能な資産になっています。
そのため、以前の「不動産は一生に一度の買い物」という意識が変わりつつあり、不動産売却は特別なことではなくなっていると捉えて良いでしょう。
不動産売却のことを勉強しておく
初めての売却や過去に一度売却を経験していたとしても、聞き慣れない単語や書類、必要な手続きや税金などがあり、不安な点は尽きません。
そのような複雑な手続きを仲介し、一任できるのが不動産会社という存在です。
しかし、あまり任せきりになってしまうのも良くありません。
そのため、不動産を売却することを決めたら、不動産売却の基本的な知識を身につけておきましょう。
不動産売却に関する知識が不足していると、「高い価格設定をして売却期間が伸びてしまう」ことや、逆に「安く見積もってしまい損をする」といったケースになってしまいかねません。
また、重要事項説明などの内容を理解できずに売買契約を締結した後、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあるので注意が必要です。
仲介会社を挟まずに売却を進めることも可能ですが、その際の注意点などは下記の記事で詳しく解説していますので、ご興味のある方はぜひ参考にしてください。
あなたの物件の魅力に自信を持とう
高額な買い物である不動産取引では、買主との価格交渉が発生します。
そこで譲歩しすぎて価格を安く設定してしまったり、最初から売り出し価格自体を安く設定してしまう売主もいますが、そのように安く売却をしてしまって後悔をする人というは実は少なくありません。
だからこそ、売却する不動産の魅力にしっかりと自信を持つことが重要です。
もちろん、過度な自信を持ちすぎると逆に売れなくなってしまうため注意が必要ですが、かといって安く設定をしてしまうのもよくありません。
また、物件を高く売却しようと思うと不動産会社の担当者との連携が重要になってくるため、あなたに合った不動産会社探しも非常に重要です。
もし、物件を適正価格以上で売りたいとお考えの方は、弊社にお任せください。
大手企業グループならではの安心感で取引実績豊富な専門家があなたの不動産売却をサポートいたします。
お忙しい方でもオンラインでのお気軽にご相談いただけますので、気になった方は下記のフォームからご連絡ください。
2024年は不動産の売り時だと言える
弊社に売却の相談をされる方の中でよくご質問をされる方がいらっしゃいますが、結論として2024年は不動産の売り時だと言えます。
その理由は、不動産価格は2013年頃より全体的に上昇傾向にあるからです。
このように不動産価格は上昇をしており、価格上昇の背景には主に以下のような理由が考えられます。
- 住宅ローンの低金利政策
- 原材料価格の高騰
- 新築マンションの供給戸数の減少
土地価格の上昇によってマンション開発用地の取得が難しくなっているため、新築マンションの供給が減少しているのです。
2013年を起点として、2020年の首都圏新築マンション供給戸数はおよそ半分にまで落ち込んでいます。
こうした背景から中古マンションや投資用不動産なども売り時だと考えることが可能です。
また、このような「売り時」を見極めるためには、どのようなタイミングが「不動産の買い時」なのかを抑えておく必要があります。
不動産の買い時に関しては、下記の記事でも触れていますのでこちらを参考にしてみてください。
家の売る理由で売却方法や注意点が異なる
不動産を売却する理由というのは一人ひとり異なります。
そのため、不動産を売却する方法や注意点というのは人によって異なり、1つの手法が全ての人に当てはまるわけではありません。
住み替えや引っ越し、築古の物件売却など、それぞれのケースに応じた対応が求められます。
これから紹介する売却理由の中でご自身に当てはまるケースを見つけてみてください。
住み替えや引っ越しなら売却時期が肝心
住み替えや引っ越しを理由に不動産を売却する場合、最も重要なのは「資金面」と「引っ越しのタイミング」です。
売却資金をそのまま新居の購入資金に充てたい場合は、現在住んでいる不動産の状態が売却済みである必要があります。
引っ越し時期と前の住居の売却時期がずれてしまうと、「二重ローン」や「住宅ローンが利用できない」といった状態になってしまいかねません。
中には仮住まいが必要になり、余分な費用が発生してしまうケースもあるため、売却時期に関しては最新の注意を払う必要があります。
また、自宅が売却できるかどうか不安な方は「買い替え特約」の利用を検討してみましょう。
買い替え特約とは、所有する家が売れる前に新居を購入する際、買主と売主の合意によってつける特約のことです。
その内容は「所有物件が決めておいた日付までに一定金額以上で売却できなかった場合、新居の購入契約を白紙にすることができる」というものになります。
住み替えや引っ越しで家を売却するために必要なことは、下記の記事で詳しく解説していますのでぜひ参考にしてください。
築古の家を売る場合は築年数に注意が必要
住み替えや引っ越しの際に、築年数の経った物件を売却する場合は築年数を確認しておきましょう。
築10年未満の物件は人気が高く、売りやすい傾向にありますが、築10年を超えると修繕費用などがかさみ、一気に売却が難しくなります。
特に戸建て住宅の価値は、築20年頃からほぼ無くなると言われています。
これは木造住宅の耐用年数が22年であることが理由です。
ただし、最近では築古の物件を安価で購入し、自分好みにリフォームしたいと考える人や、田舎の空き家需要が外国人の間で高まっていることもあり、以前よりは売れやすくなってきています。
特に外国人は日本人よりも、自分の好みや予算に合わせて再利用やリノベーションを行うことに積極的です。
築年数別の売却価格については下記の記事でも触れていますので、ぜひ参考にしてみてください。
相続した物件なら3年10ヶ月までに売ると有利
相続した物件の管理が難しくなったために売却したいというケースは売却理由の中でも特に多く、前述した売却目的の中で最も多い回答数でした。
その背景には、1947年から49年の間に生まれた団塊の世代が後期高齢者となり、不動産の相続が増えていることがあります。
団塊の世代の持ち家率は約80％と高く、それらの物件が一斉に相続されることで相続した物件を売却したい方が増加しているのです。
また、住宅として使用されている土地は固定資産税を安く抑えられますが、活用されていない土地は固定資産税と相続税評価額、維持管理費用も高くなってしまいます。
こうした費用負担を軽減するために売却を検討するのですが、相続開始後から3年10ヶ月以内に売却すると、相続税を取得費に加算できる特例を利用できます。
取得費に加算できるメリットを、5000万円の物件を相続した場合で比較してみましょう。
ここでは取得費が250万円、譲渡費用を180万円、相続税が160万円とします。
| 譲渡所得 | 計算式 | 譲渡取得税 |
|---|---|---|
| 特例あり | ｛5000万円－（250万円＋160万円＋180万円）｝×20％ | 882万円 |
| 特例なし | ｛5000万円－（250万円＋180万円）｝×20％ | 914万円 |
特例を利用することで、譲渡取得税を30万円程度抑えられることが可能です。
なお、相続によって譲り受けた土地を売却する場合は、事前に相続登記を行う必要があります。
土地を売ることができるのはその土地の所有者で「不動産登記簿」に記載されている人だけですので、売却前にしっかりと確認しておきましょう。
売却代金－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
転勤で売却をするなら不動産会社選びは慎重に
転勤や転職が理由で物件を売却したい人は、他の理由に比べて家の売却を急いでいる傾向にあります。
単身赴任や早期に戻ってくる場合は売却しなくてもよいケースもありますが、長期にわたって戻ってこない場合や家族全員で引っ越す際は、家を売却するのが一般的です。
ただ、家族全員で引っ越してすぐに戻って来るケースは例外で、別途必要な書類がありますので、このケースに該当する方はこちらの記事を参考にしてください。
また、転勤が決まった方は、仕事の手続きや子どもの転校手続きなどと並行して売却手続きを進めていく必要があります。
そのため、段取り良く売主のペースに合わせた手続きができる不動産会社を選ぶことが重要です。
また、早期売却のためには、所有している不動産の地域性に詳しい会社であるかどうかも確認しておきましょう。
地域の特性や相場を熟知している会社なら、適正で納得のいく売却価格での取引が期待できます。
弊社は大手企業グループならではの安定感のあるやり取りで、お客様のペースに合わせた売買取引が可能です。
東京以外でも神奈川・静岡・愛知など周辺地域で取引実績がございますので、お気軽にご相談ください。
離婚で家を売るなら購入時期を確認しておこう
離婚を理由に不動産売却を行う場合、「財産分与のために売却する」というケースが多くあります。
ただし、財産分与ができるかどうかは物件の購入時期によって異なるため、注意が必要です。
| 購入時期 | 財産分与 |
|---|---|
| 結婚前にどちらかが購入した不動産 | ・財産分与の対象ではない |
| 結婚後に取得した不動産 | ・財産分与の対象 ・原則半分ずつ分与 |
原則として売却資金を夫婦で半分ずつ分与することになりますが、互いの合意があれば分与する金額を自由に決めることができます。
ただし、ローン残債が物件の売却価格を上回っている場合は、預貯金などから補填しなければなりません。
また、住宅購入時にペアローンを組んでいた場合、お互いが連帯保証人になっているため、どちらかの支払いが滞ると、もう片方に債権者から請求が来てしまいます。
そのため、売却時にオーバーローンになってしまった場合は、どちらかが住み続けるといった選択肢も検討してみましょう。
この際、住宅の所有者と居住者が異なるケースでは、無償で住宅を貸すこともあれば、賃料を設定して賃貸借契約を結ぶこともあります。
離婚後の物件の扱いについては、弁護士などの専門家に相談し、トラブルにならないように進めていくことが大切です。
金銭的な理由で家を売るなら売却方法を検討する
金銭的な理由で売却を考える人は売却目的の中で4番目に多く、買い替えの次に多い売却理由です。
金銭的な理由の詳細は「住宅ローンの返済が難しくなった」「ライフスタイルの変化により出費が増えた」などが挙げられます。
金銭的な理由で物件を売却する際に検討してもらいたい売却方法は以下の通りです。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 不動産買取 | ・迅速な現金化が可能 ・手間がかからない |
・市場価格より低い ・交渉の余地が少ない |
| 任意売却 | ・市場価格に近い価格で売却可能 ・住宅ローンの残債整理 |
・手続きが複雑 ・信用情報に影響 |
| リースバック | ・同じ家に住み続けられる ・資金を短期間で確保可能 |
・賃貸料の負担がある ・通常の売却価格よりも安い ・買戻金額が売却金額より高額になるおそれがある |
大まかにこの三種類ありますが、できるだけ早く現金化したい場合は不動産会社に物件を買い取ってもらう「不動産買取」がおすすめです。
リースバックという手段もありますが、こちらも不動産買取と同様に「売却金額が低い」可能性があり、リースバックの購入者から家賃関係のトラブル報告も多いため、あまりおすすめはできません。
まず、大前提として、売り急ぐと足元を見られて売却価格が低めに設定される可能性があります。
早めの現金化を目指すからこそ、複数社に物件の査定を依頼し、安売りせずに物件の売却を進めていきましょう。
また、速めに現金化をしたい方は新居用の家具や家電の購入費を用意するのが難しいケースが多いため、事前に売却金額でどこまでの資金を払えるかを想定しておくのをおすすめします。
中には、住宅ローンに諸費用として家具や家電を組み込むといった方法もあるので、金銭的に余裕がない人は検討してみるとよいでしょう。
介護が理由なら状態によって対応が異なる
親の介護を理由に実家などの不動産売却を検討する場合、まず重要なのは不動産名義人本人の「意思能力の有無」です。
意思能力がある場合は、ご本人から委任状をもらって売却手続きを進めることが可能ですが、認知症などでご本人に意思能力がない場合は委任状だけでは手続きができません。
その際は、まずご本人に代わって財産管理を行える「成年後見人」の選任申し立てを家庭裁判所に行う必要があります。
ただし、「成年後見人」が選定されたからといって、不動産の売却にはさらに家庭裁判所の許可が必要だという点に注意が必要です。
民法859条の3では、「成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。」と定められています。
そのため、不動産を売却するためには再び家庭裁判所の許可が不可欠です。
また、これらの手続きにはかなりの時間を要するため、できるだけ早めに売却手続きを進めておくことをおすすめします。
資産整理が目的の売却はこのポイントを抑えておく
資産整理といっても、その目的は様々です。
大まかに分けると「相続対策」、「投資目的物件の売却」、「債務整理」の3つが主な理由として挙げられます。
| 目的 | やるべきこと |
|---|---|
| 相続対策 | ・不動産の現状把握 ・相続税の試算 ・売却時期の検討 ・相続にかかわる全員が同意をしているか確認 |
| 投資目的物件の売却 | ・物件の収益性の評価 ・市場動向の把握 ・適切な売却価格の設定 ・複数社の査定依頼 |
| 債務整理 | ・債務の全体像の把握 ・返済計画の見直し ・売却以外の方法も考えておく |
資産整理の目的によって、最適な売却時期や方法は異なります。
これらを的確に見極めるには、専門的な知識が必要不可欠です。
取引実績が豊富な大手の不動産会社であれば、様々なケースに対応した経験があるため、資産整理を目的とした不動産売却を検討する際は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
家を売る基本的な流れとかかる期間
家を売却する際、どのような手順になるのか、どれくらいの期間がかかるのかを把握しておくことは売却を進める上での安心材料になります。
売却活動が完了するまでの期間に不安にならないためにも、売却活動中は現在の物件はどの段階にいて、それはどの程度時間がかかることなのかをしっかりと分かるようにしておきましょう。
繰り返し確認できるようになるべく簡潔に分かりやすくまとめてみましたので、参考にしてみてください。
家を売るための8つの手順
家を売却する際の基本的な手順は8つに分けることができます。
各手順の内容は以下の表でまとめてみました。
| 手順 | 内容 |
|---|---|
| ①売却前の準備 | ・売却物件の情報整理 ・必要書類の準備 ・売却方法の検討など |
| ②査定を依頼する | ・複数の不動産会社に査定を依頼 ・売却価格の目安を把握 |
| ③媒介契約を結ぶ | ・売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結 |
| ④販売活動並びに対応 | ・不動産会社による広告 ・販売活動、内覧対応 ・買主との交渉など |
| ⑤売買契約の締結 | ・買主との売買条件の確認 ・売買契約書の作成 ・締結 |
| ⑥引っ越しや退去準備 | ・売却物件からの退去 ・引っ越しの手配、不要物の処分など |
| ⑦物件の引渡し | ・物件の明け渡し、鍵の引渡し ・決済 ・所有権移転登記など |
| ⑧確定申告を行う | ・売却に伴う税金の計算 ・確定申告の実施 |
これらの手順を踏まえて、計画的に売却を進めていくことが大切です。
特に初めて売却をしようとする方は②と③の不動産会社選びと媒介契約で悩むことが多いので、後述する不動産会社選びのポイントや媒介契約の種類などをしっかりと抑えておきましょう。
各手順の詳細が気になる方は、以下の記事で詳しく解説していますので、こちらを参考にしてみてください。
家を売るのにかかる期間は6ヶ月が目安
家を売るのにかかる平均期間は、マンションで3カ月、戸建てで6カ月程度と言われています。
ただし、なかなか購入希望者が現れず、1年以上かけてようやく売れるケースもあるので売却期間にしては一概には言えません。
売却期間が長引く主な理由は、前述した④の販売活動の段階にあります。
その他の手順では、必要書類の準備や不動産会社への査定依頼などを速やかに行うことで期間の短縮が可能ですが、やはり買主が見つからない限り、家を売却するまでの期間は長くなってしまうのです。
そのため、買主が物件を購入する際のポイントをしっかりと抑えておく必要があります。
- ハザードマップ上で安全な場所
- 子育てに適した土地
- 都会過ぎず、生活しやすい場所
- 駅から徒歩10分圏内
- 頭金を総額の30%ぐらい用意できる範囲内の購入価格
- 家事動線がよい物件
- デットスペースを活用した収納場所が多い
- 日当たりがいいこと
- 家が南に面している
- 使いやすいキッチン
- 駐車場の広さ
- 冬暖かく、夏に涼しい
日本では方角などへのこだわりが強く、日当たりが悪いと引っ越しを検討する人もいるため、方角などは重視しておいた方がよいかもしれません。
ただし、立地や方角などは変えられない要素です。
そのため、比較的変更しやすい部分から買主の需要を満たすような物件にしておくことで、売却期間を短縮できるでしょう。
不動産売買契約の当日の流れ
不動産売買契約の所要時間は、約2時間から2時間半が一般的です。
当日は、「本人確認書類」「実印」「印鑑証明書」「手付金」「印紙代」を用意しておきましょう。
また、契約当日の流れは、以下のようになります。
- 売主と買主の顔合わせと挨拶（売主同席の場合）
- 重要事項の説明
- 売買契約書の確認と記入・捺印
- 手付金の受け取り
- 不動産業者に仲介手数料を支払う
- 今後のスケジュール確認
重要事項説明では、物件の権利関係や法的規制、瑕疵担保責任などについて詳しく説明が行われます。
売買契約書というのは、物件の詳細や引渡し条件、支払い方法などを定めた重要な書類です。
内容をよく確認し、疑問点があれば必ず質問するようにしましょう。
服装に関しては、普段着でも問題ありませんが、できるだけフォーマルな服装を心がけると良いでしょう。
これだけは覚えておきたい不動産売却の基礎知識
不動産の売却を成功させるためには、基礎知識を身につけておくことが大切です。
ここでは、不動産売却を進める上で最低限押さえておくべきポイントを解説します。
初めて不動産を売却する方もこれから紹介する基本事項を抑えておくことで、不動産売買の不安がいくらか解消すると思いますので参考にしてみてください。
家を売る3つの方法
家を売却する方法は、大きく分けて3つあります。
それぞれの特徴が違うため、下記の表でチェックしてみましょう。
| 売却方法 | 特徴 |
|---|---|
| 仲介 | ・不動産会社に買い手を見つけてもらう方法 ・買い手を探してくれる ・買主との条件交渉や契約手続きなども任せられる ・家を売るのが初めての人におすすめ ・他の方法に比べて売却に時間がかかる ・仲介手数料が発生する |
| 買取 | ・不動産会社に直接買い取ってもらう方法 ・仲介のように買い手を見つける必要はない ・提示された買取価格に納得できれば、速やかに家を売却可能 ・基本的に他の方法よりも売却価格が低い |
| 個人売買 | ・不動産会社を介さず自分で買い手を見つける方法 ・売却価格を自由に設定でき、仲介手数料も発生しない ・友人や知人などに購入希望者がいるならオススメ ・契約手続きなどをすべて自分で行う必要がある ・不動産や税金に関する専門知識が求められる ・初心者には難しい |
早めに売却をしたい場合は買取を利用するのも一つの手ですが、売却価格が通常の売却方法よりも低くなってしまう点に注意が必要です。
個人売買は仲介手数料がかかりませんが、トラブルのリスクが高いことに注意が必要なため、不動産売買に精通している人ではない限り、あまりオススメはできません。
仲介というのは一般的に利用される不動産会社が買主と売主の間に立ち、不動産売買取引を仲介する取引形態です。
仲介の特徴としては仲介手数料がかかり、「（契約金額×3％+6万円）＋消費税」という計算式で求めることができます。
仲介手数料は物件価格に応じて異なる費用ですので、売却を検討している物件があれば、下記のフォームに入力をしてみてください。
不動産売却の査定方法
不動産を売却する際、適切な売却価格を設定するために査定が重要となります。
査定方法には「AI査定」、「簡易査定」、「訪問査定」の3つがあり、それぞれの特徴は以下の通りです。
| 査定方法 | 期間 | 依頼方法 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| AI査定 | 即時 | インターネット上で物件情報を入力 | ・AIによる自動査定 ・参考値として活用可能 |
| 簡易査定 | 1～2日 | 電話や店頭で物件情報を伝える | ・不動産会社による簡易的な査定 ・訪問査定前の目安に使われることが多い |
| 訪問査定 | 1～2週間 | 不動産会社に訪問を依頼 | ・不動産会社が現地で詳細な査定 ・最も信頼性が高い |
不動産査定は、基本的に無料で依頼することができます。
まずはAI査定や簡易査定で大まかな価格を把握し、その後訪問査定で詳細な価格を確認するのが一般的な流れです。
正確な売却価格を知るためには、複数の不動産会社に訪問査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
マンション売却の地域別の相場
築年数が経つほど、不動産の売却価格というのはどうしても下がってしまうため、相場を確認する時には築年数に注目する必要があります。
以下の表は、首都圏のマンション売却の地域別・築年数別の平均価格をまとめたものです。
| 地域 | 築5年以下 | 築10年以下 | 築15年以下 | 築20年以下 |
|---|---|---|---|---|
| 東京 | 8,899万円 | 8,081万円 | 7,492万円 | 6,925万円 |
| 埼玉 | 5,383万円 | 4,826万円 | 4,622万円 | 3,667万円 |
| 千葉 | 4,919万円 | 4,777万円 | 4,479万円 | 4,008万円 |
| 神奈川 | 6,233万円 | 5,816万円 | 5,171万円 | 5,276万円 |
| 首都圏 | 7,616万円 | 6,988万円 | 6,487万円 | 5,934万円 |
この表を見ると、東京都のマンションが他の地域に比べて著しく高く、築5年以下の物件に関しては平均で8,000万円を超える売却価格になっています。
一方、埼玉県や千葉県は相対的に価格が低く、築20年以下になると4,000万円を下回る価格です。
ただし、近年はリモートワークなどの普及により郊外の物件に注目が集まっているため、比較的まだ物件価格が安い埼玉県や千葉県なども価格の上昇の可能性があるでしょう。
戸建て売却の地域別の相場
戸建ての売却相場も、マンション同様に地域や築年数によって差があります。
同様に首都圏の戸建て売却の地域別・築年数別の平均価格をまとめてみましたので、戸建ての売却を考える際の目安としてください。
| 地域 | 築5年以下 | 築10年以下 | 築15年以下 | 築20年以下 |
|---|---|---|---|---|
| 東京 | 6,874万円 | 6,123万円 | 6,556万円 | 5,751万円 |
| 埼玉 | 3,851万円 | 3,667万円 | 3,369万円 | 3,200万円 |
| 千葉 | 3,989万円 | 3,939万円 | 3,296万円 | 3,191万円 |
| 神奈川 | 4,759万円 | 4,767万円 | 4,273万円 | 3,799万円 |
| 首都圏 | 5,166万円 | 4,909万円 | 4,911万円 | 4,304万円 |
戸建ての売却価格もマンション価格と同様に東京都が他の地域を大きく上回る結果となりました。
ただ、上回っていますが戸建てが3000万円から1500万円程度の売却価格が安いため、需要はマンションの方が高いことが伺えます。
埼玉県、千葉県、神奈川県も同様の価格なのを見るとどの地域であっても戸建てよりもマンションの方が高く売れる傾向にあると言えるでしょう。
また、戸建ての場合、建物だけでなく土地の価値も含まれていることもあり、築年数による価格の変動はマンションほど大きくありません。
築年数が経っても売却価格の下落率が低いのは戸建てのメリットだと言えますので、もし戸建てを売却しようと思っている方は築年数などをよく確認してみてください。
不動産会社の選び方と大手と中小企業の特徴
不動産を売却しようと思うと、まずは不動産会社探しから始まります。
おそらく、この記事にたどり着いた方の多くは、売却が初めてで不安を感じていたり、具体的な売却の流れがわからないのではないでしょうか。
不動産会社を選ぶ際は、不動産を見極める力を身につけることが大切です。
実際に「不動産売却時の査定額だけで不動産会社を決めてしまい、後々になって後悔した」というお声はよく耳にすることがあります。
不動産会社の特徴は、大手と中小で異なるので、以下の表を不動産会社の参考にしてください。
| 会社タイプ | 特徴 |
|---|---|
| 大手不動産会社 | ・サービスや制度が充実 ・不動産売却の実績が豊富 ・広範囲でサポートできる ・知名度が高く安心感がある ・仲介手数料は値引きしにくい |
| 中小不動産会社 | ・地元の売却事情に詳しい ・地元ならではの売却ノウハウが豊富 ・相続に強いなど会社によって得意分野が違う ・見込み客を抱えていることもある ・実力にバラツキがある |
大手不動産会社はサービスや取引実績が豊富であるため安定した取引が可能ですが、仲介手数料は値引きしにくいです。
一方で中小の不動産会社はエリアに特化している傾向が強いですが、実力にどうしてもばらつきが出てしまいます。
そのため、両方に査定依頼を出して対応の違いを見てみるというのも一つの手です。
媒介契約と選び方の基準
不動産会社の特徴を理解したら、次は媒介契約について見ていきましょう。
媒介契約には「専任媒介」、「専属専任媒介」、「一般媒介」の3種類があります。
不動産会社は基本的に1社に絞る必要はありませんが、媒介契約によっては一社にしか依頼ができないものもあるため、事前にチェックしておきましょう。
| 媒介契約の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 専任媒介 | ・1社の不動産会社に売却を依頼 ・売主自身で売却活動はできない |
| 専属専任媒介 | ・1社の不動産会社に売却を依頼 ・売主自身で売却活動はできない ・契約期間中は売却できない |
| 一般媒介 | ・複数の不動産会社に売却を依頼可能 ・売主自身でも売却活動ができる |
一般媒介契約以外は売主側に制約が高いですが、不動産会社が全力で売却活動を手伝ってくれます。
仲介手数料は、一般媒介でも専任媒介でも同じです。
一般媒介で複数社に依頼した場合でも、仲介手数料の支払先は売却を決めてくれた1社のみとなります。
不動産取引にかかる費用と税金
不動産を売却しても、売却金額がそのまま手元に入るわけではありません。
売却後に手元にいくら残るのか予測しておかないと、資金計画に行き詰まることもあります。
不動産を売却した時にかかる費用は以下の通りです。
| 費用 | 支払先 | 内容 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社へ支払う手数料 | ・通常、売却価格の3%＋6万円（税別）が上限 |
| 登記費 | 登録免許税：国に支払う税金 | ・土地：固定資産税評価額の1.5％ ・司法書士報酬：約1〜3万円 ※登記手続きを司法書士に依頼するときはその報酬も必要 |
| ローン返済額（該当者のみ） | 金融機関 | ・金融機関へのローン残高の返済 |
| 証明書発行費 | 証明書発行期間 | ・住民票や印鑑証明書などの取得費用 ・数100円〜1000円程度 |
| 引っ越し費・処分費 | 引っ越し業者・処分業者など | ・引っ越し業者の費用：約3〜10万円 ・不要品の処分費：約1〜5万円 |
| 税金 | 国および地方自治体 | ・印紙税：文書の金額や種類によって異なる ・登録免許税：評価額 × 登録免許税率 ・消費税：価格 × 消費税率 ・譲渡取得税：課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税） |
ご紹介した不動産売却にかかる費用の中には、ケースによってはかからないものもあります。
不動産売却に際してどのような費用が必要になるかを確認しておくとよいでしょう。
売るときにかかる費用の詳細を知りたい方は下記の記事で詳しく解説しているため、こちらも合わせて確認してみてください。
不動産査定を受ける時に必要な書類
不動産査定を受ける際に必要な書類は、一戸建てかマンションといった物件種別によって異なります。
基本的に査定依頼した不動産会社にアドバイスを受けながら、必要な書類をそろえることになりますが、一般的に必要とされる書類は以下のとおりです。
| 書類 | マンション | 一戸建て |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 〇 | ◯ |
| 登記済権利証または登記識別情報 | ◯ | ◯ |
| 固定資産税納税通知書（固定資産税評価証明書） | ◯ | ◯ |
| 物件の図面 | 〇 | ◯ |
| 売買契約書 | △ | △ |
| 物件購入時の重要事項説明書 | △ | △ |
| 設備の仕様書 | △ | △ |
| 確定測量図・境界確認書 | なし | ◯ |
| マンションの管理規約 | ◯ | なし |
| マンション維持費関連書類 | ◯ | なし |
上記のような書類が必要になりますが、中には建築設計図書やアスベスト仕様調査報告書などを準備する必要があるケースがあります。
書類がなくても受けられる簡単な査定もありますが、売却価格を正しく設定するためには訪問査定が必要になるため、用意できる書類から用意をしておくようにしましょう。
不動産登記とはなにか
不動産の売買や相続、住所変更などがあった場合は不動産登記の手続きが必要です。
不動産登記というのは、土地や建物などの不動産について「どこに」「どれくらいの広さで」「誰が所有しているのか」といった情報を記録する公的な証明書のことを指します。
- 土地や建物の所在地や構造や種類
- 不動産の所有者歴
- 不動産に設定された権利
- 金融機関の借入金額や利率
マイホームなどの不動産を購入した際は、新築なら「建物表題登記」や「所有権保存登記」、中古の場合は所有権が売主から買主に移ったことを証明する「所有権移転登記」を行います。
相続で譲り受けた不動産を売却したい場合も、相続登記が済んでいないと先へ進めないので注意が必要です。
不動産を高く早く売りたい人が知っておくべきこと
不動産を高く売却しようと思うと、適切な準備と知識が必要です。
売却価格を上げるためのリフォームや、買主が求めるポイントを押さえた物件の魅力アップなど、売主ができる工夫は多くあります。
ここでは不動産を高く早く売るためのポイントを解説していますので、少しでも有利に不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。
家が売りやすい月は3月
1年の中で最も家が売れやすいタイミングは、不動産売却市場の繁忙期である1〜3月です。
家を売却するのに仲介を利用する場合、一般的に3〜6か月程度かかります。
そのため、2〜3月に売却したい場合は、逆算して10月〜年末までに売却準備を始めると良いでしょう。
また、不動産屋に物件の売れやすい時期を尋ねると「春と秋」という回答が多いのは、10月が人事異動の月であり、家が売れやすい時期の一つだと言われているからです。
一方で売却するのは避けた方が良い月というのもあります。
不動産売却において避けるべき月については下記の記事で触れているため、売却のタイミングの参考にしてみてください。
築20年未満の家なら高く売りやすい
前述した通り、築年数が経つにつれて家の価値は下落していきます。
以下の表は、2024年にレインズがまとめた調査データを元に築年数ごとの家の価値の下落率と、家の価値の変化を示したものです。
| 築年数 | 価格の下落率 | 2,000万円 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 |
|---|---|---|---|---|---|
| 築5年未満 | 8.25% | 1,835万円 | 2,752万5,000円 | 3,670万円 | 4,587万5,000円 |
| 築10年未満 | 14.82% | 1,703万6,000円 | 2,555万4,000円 | 3,407万2,000円 | 4,259万円 |
| 築15年未満 | 22.09% | 1,558万2,000円 | 2,337万3,000円 | 3,116万4,000円 | 3,895万5,000円 |
| 築20年未満 | 32.79% | 1,344万2,000円 | 2,016万3,000円 | 2,688万4,000円 | 3,360万5,000円 |
| 築25年未満 | 50.00% | 1000万円 | 1,500万円 | 2,000万円 | 2,500万円 |
| 築30年未満 | 68.38% | 632万4000円 | 948万6,000円 | 1,264万8,000円 | 1,581万円 |
このように築年数が経つと物件価格が減少しますが、特に築20年を越えてからの下落率が大きいことが分かりました。
ただし、適切なメンテナンスやリフォームを行うことで価値の下落を抑えられることも可能であるため、築年数が古い物件を売却しようと考えている人は不動産会社や専門家に一度相談してみてください。
また、築5年未満の家であれば、購入時よりも高く売れる可能性もあります。
築浅の物件を売ろうと考えている人は、以下の記事を参考にしてください。
早く売りたいなら不動産会社買取も検討する
相続した不動産を売って現金化したい、今の家を売却して住み替えたい、仲介を依頼しているけどなかなか売れないといった場合、不動産会社の買取制度を利用するのも一つの選択肢です。
不動産の買取制度は前述した通り、買い手を探すのではなく、不動産会社が直接物件を買い取ってくれる形になります。
不動産買取のメリットは以下の通りです。
- 近所に知られずに売却できる
- 引き渡し後に住宅に不具合があった場合、瑕疵担保責任がない
- 売却後のトラブルなどもない
- 数日から数週間といった短い期間で売却することが可能
このようにメリットが多い不動産会社の買取制度ですが、実は明確なデメリットがある制度なのです。
不動産会社は物件をそのまま売却するか、リフォームして転売するため、査定価格から販売のための広告費、税金、自社の利益などを差し引いた額が提示されます。
そのため、金額は仲介での売却より低めの60〜70％前後に設定され、通常の不動産売買よりも価格が低くなってしまうのです。
不動産売却で買手がつかない際に利用する制度としては優秀ですが、早く売りたいという理由で不動産会社の買取制度を利用する方はこのデメリットを加味して利用するかどうかを決めましょう。
物件価格を少し高めに設定しておく
特別な事情がない限り、不動産は相場価格で売れるものです。
売り出し価格が相場より高すぎると、なかなか買い手がつかず、売れ残ってしまう可能性があります。
一方、売り出し価格が相場より低すぎると、売主側が損をしてしまうのでおすすめできません。
そのため、売却価格は「少し高め」に設定しておくのがおすすめです。
相場より100万円程度高めの価格であれば、買主側も何とか購入を検討してくれる可能性があります。
また、少し高めの売却価格にしておけば、交渉の過程で多少値下げをしても売主側が損をすることはありません。
不動産会社の査定を参考にしながら、相場を踏まえた価格設定を行いましょう。
仲介手数料を割引く不動産会社に依頼をする
前述した通り、不動産を売却した金額がそのまま売主の収入になるわけではなく、様々な諸費用が差し引かれた額が最終的に手元に残ります。
売却時に差し引かれる費用の中でも、特に高額なのが仲介手数料です。
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4% + 2万円 |
| 400万円超の部分 | 3% + 6万円 |
基本的に不動産は、5,000万円の物件売却では171.6万円の仲介手数料がかかることになります。
仲介手数料を少しでも抑えたい方は、手数料を割引くサービスを提供している不動産会社に依頼するのも一つの方法です。
今、売却を予定している不動産の仲介手数料が知りたい方は下記のフォームに物件価格を入力してみてください。
家を売る時に気をつけておきたい注意点
売却価格や仲介手数料など金銭面での注意点はもちろんのこと、トラブルを避けるための対策も重要です。
中には、売主の不注意から大きなトラブルに発展してしまうケースもあります。
家を売る時に気をつけておきたい注意点を具体的に見ていきましょう。
家を売却前の注意点
家を売却する前には準備が必要ですので、以下の注意点を抑えておきましょう。
- 住宅ローンが完済できるか確認する
- 自己判断でリフォームなどの工事を行わない
- 不動産会社は複数から検討する
- 媒介契約の内容を検討する
中古物件の場合、リフォームをすれば高く売却できると考える売主もいますが、買主の中には安価で購入して自分好みにリフォームしたいと考える人もいます。
そのため、むやみにリフォームを行うのは避けましょう。
住宅ローンが残っている状態で売却する場合の注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。
家を売却中の注意点
不動産物件の査定を受け、いよいよ販売を開始した段階でも注意すべきポイントがあります。
売却中の注意点は以下の通りです。
- 内覧や当日対応はお客様を招くような丁寧な対応を行う
- 売買契約書の内容をチェックする
- 瑕疵などを隠さない
内覧前には入念に掃除を行い、空調や照明などの設備に不具合がないかを確認しておきましょう。
また、売買契約では買主に対し、瑕疵を適切に伝える必要があります。
引き渡し後に契約内容にない瑕疵が見つかると、損害賠償や契約解除を求められるかもしれません。
特に、2006年（平成18年）以前に建築された家にはアスベストが使用されていることがあります。
不動産売買の売主側はアスベスト使用調査（石綿使用調査）の義務はありませんが、契約後にアスベストの使用が明らかになると、売主の契約不適合責任があるので注意が必要です。
また、売却する中古不動産にアスベストの使用有無に関する調査結果記録がある場合は、売主側はその記録について説明義務があります。
家を売却後の注意点
家の売却が無事に完了したあとにはどのような注意点があるのでしょうか。
売却後の注意点は以下の通りです。
- 引き渡し前にやっておくべきことを行う
- 書類に不備がないか確認を行う
- 利益が出た場合は確定申告を行う
引渡し前には、隣家との境界線の確認や、契約時に定めた設備の修復などを行っておきましょう。
売却で損失が出た場合は確定申告は不要ですが、利益が出た場合は確定申告をしなければなりません。
例外として「居住用財産の3000万円特別控除」の利用によって、計算結果がマイナスとなっている場合は確定申告をしなければならないので注意が必要です。
利益が出ていない場合でも、確定申告をすることで税の控除や還付などの特別措置を受けられる可能性があるので確認をしておきましょう。
確定申告の期間は売却した翌年の2月16日〜3月15日の間になるので、忘れないようにしっかりと覚えておいてください。
物件を売却をした人の体験談
ここまで読んでも中々、悩みが解消できなかった方もいると思います。
悩みの原因というのは不動産売買の全体像が掴めないことによって起こっていることが多く、特に不動産売買を始めて行う方に関しては分からないことが分からないという状態でしょう。
そこで、ここからは様々な理由で不動産を売却した方の体験談を紹介します。
紹介する悩みや売却理由と同じであれば、どのように不動産売却を進めていったのか、どんな点に苦労したのかなどを参考にできるかと思いますのでチェックしてみてください。
それでももし悩みなどが解消できない場合は、専門家に相談をしてみましょう。
不動産会社というのは、複雑である不動産取引を仲介するお仕事であるため、売主と買主の悩みを解決することが可能です。
弊社は全てオンラインでやり取りが可能ですので、どうしたらいいのか分からない、という方もまずはお気軽にお問い合わせください。
資産整理で初めて不動産を売却した30代男性
初めてでしたので安心して取引できる不動産会社を探すのに苦労しました。
結果的に売却額も満足いく取引ができて良かったです。
不動産売却をしようとして実際に色々と調べてみると、不動産会社の数は非常に多いことが分かります。
どこの会社に応募したら良いのか分からなくなってしまいましたが、そこで売却する物件があるエリアに根付いた地域の不動産会社の店舗に売却を依頼することを選びました。
大手企業は取引実績が豊富ですが、中小不動産会社と比べて地域に特化している訳ではないため、この男性にとっては最適なパートナーだと言えるでしょう。
相場価格なども地域の物件を比較して提示してもらい、4ヶ月ほどで買主が見つかったとのことでした。
生活のために現金化したい40代女性
そんな中で、査定額も高く、最終的に売れなければ価格は下がりますが買取りもしてくれるという不動産会社に出会えてそこで売却の依頼をしました。
この女性は売却物件が郊外にあったため、頼みたい不動産会社もなかなか見つからず困っていたそうです。
駅からも遠い物件でしたが、結果的に売却できたことに満足しているとのことでした。
また、この不動産会社では仲介手数料が無料になるサービスもあり、お得に売却できたことも高評価のポイントだったようです。
住宅ローンが残ってる状況で住み替えをしたい40代女性
売却の時期と購入の時期を合わせるために、手続きなどをこちらのペースに合わせてくれて大変助かりました。
一社にしか査定を頼まなかったのですが、早々に売却先が決まって満足しました。
この女性は、少し高めに希望の売却金額を提示したとお話されていました。
相場の調査をしてみると、近隣の新築マンションとの兼ね合いもあり、提示した金額でも売却可能だと判断したようです。
不動産会社の担当者からも「可能です」というお話もあり、少し高めの売却価格に設定。
結果的に、売却時期がちょうど購入者が多い時期だったこともあり、約3ヵ月で売却が決まったそうです。
不動産売却でどこがいいかと悩んだら弊社にお任せください
ここまで不動産売却についての注意事項や抑えておくべき基礎知識などを紹介してきました。
まず、物件を売却しようと思うと不動産会社に査定を出すことになりますが、そこでお客様のペースに合わせた提案やお客様の売却理由に合った提案ができる不動産会社でなければ、満足の行く売却はできないでしょう。
しかし、数多くある不動産会社の中から、自分に合った会社を選ぶのは簡単ではありません。
そんな不動産売却でどこがいいかと悩んだ時は、ぜひ弊社にご相談ください。
弊社では、長年の実績と豊富な知識を持つ不動産のプロフェッショナルが在籍しており、お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な売却プランをご提案いたします。
売却までの流れやスケジュール、書類などの売却に関する煩雑な作業は全てプロにお任せください。
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