不動産購入時の諸費用と税金一覧！安くする方法とシミュレーション
不動産を購入する際には、物件価格以外にも諸費用がかかることをご存知でしょうか。
諸費用がかかるのは知っているけれど、実際にどれくらいの金額になるのかは分からないという方は少なくないと思います。
実際に住宅購入を検討している方で、物件価格以外にかかる諸費用の金額に驚かれる方は多いです。
この記事では、不動産購入時に発生する諸費用の内訳や支払い時期、さらには費用を節約するための方法について詳しく解説します。
新築と中古、マンションと一戸建てそれぞれのケースについても触れていますので、不動産を購入検討している方はぜひ参考にしてください。
不動産購入にかかる諸費用の目安
一般的に、諸費用は不動産購入価格の3％〜9％程度が目安とおぼえておきましょう。
ただ、物件によって目安が異なるため注意が必要です。
- 新築一戸建て：物件価格の6〜9％前後
- 新築マンション：物件価格の3〜6％前後
- 中古一戸建て：物件価格の6〜9％前後
- 中古マンション：物件価格の6〜9％前後
これらの諸費用は、以前は現金で支払うのが一般的でした。
現在では物件価格に加えて諸費用も住宅ローンに組み込める「諸費用ローン」があるため、以前と比べて諸費用の負担は軽くなっています。
不動産を購入する際の費用一覧
不動産によって諸費用の内容が異なるため、購入する物件ではどんな費用がかかるかを事前に抑えておく必要があります。
以下に一般的に諸費用の中に含まれる費用項目をまとめてみました。
| 費用項目 | 新築一戸建て | 中古一戸建て | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|---|---|
| 印紙税 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ |
| 登録免許税 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ |
| 融資事務手数料 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ |
| ローン保証料 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ |
| 火災保険料 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ |
| 固定資産税清算金 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ |
| 司法書士報酬 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ |
| 修繕積立金 | ✕ | ✕ | ◯ | ◯ |
| 仲介手数料 | ◯ | ◯ | ✕ | ◯ |
基本的に異なる点としては「仲介手数料がかかるかどうか」「修繕積立金などがかかるかどうか」になります。
それぞれの費用がどのような内容で、どのような目安額なのかは後述していますのでそちらを参考にしてください。
頭金の相場は平均30％〜35％ほど
諸費用とは異なる項目として「頭金」が不動産購入時にかかってきます。
頭金とは不動産の購入価格のうち現金で支払う部分のことを指し、多めに支払うことによって住宅ローンの借入額を減らすことが可能です。
頭金の相場を調べるために、国土交通省が公表している自己資金の平均を見ていきましょう。
| 住宅の種類 | 平均購入価格 | 自己資金割合 |
|---|---|---|
| 土地付き注文住宅 | 5,436万円 | 30.6％ |
| 分譲戸建住宅 | 4,214万円 | 27.5％ |
| 中古戸建住宅 | 3,340万円 | 42.9％ |
| 分譲集合住宅 | 5,279万円 | 42.8％ |
| 中古集合住宅 | 2,941万円 | 49.3％ |
この自己資金には、諸費用も含まれるため全てが頭金とは限りません。
そのため、頭金の相場は「自己資金割合」から一般的な諸費用の割合と言われている3％〜9％を差し引くことで分かります。
計算をしてみると、頭金の相場は30％〜35％程度だということが分かりました。
ただし、住宅ローン控除の存在を考えると、必ずしも頭金が多い方がお得とは限りません。
住宅ローン控除とは、一定の条件を満たした住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、借入金の残高に応じて所得税が軽減される制度のことです。
住宅ローンの中には頭金なしで組めるものもありますが、頭金を準備しておくことで融資の審査に通りやすくなるというメリットもあります。
不動産購入時の諸費用と税金シミュレーション
不動産を購入する際の諸費用は物件の種類や価格によって異なるため、事前に希望の物件でシミュレーションを行っておくことが重要です。
ここでは、新築と中古の不動産を購入した場合の諸費用と税金のシミュレーションをしていきます。
物件購入する時の費用感の把握にも役に立つと思いますので、ぜひ参考にしてください。
新築の不動産を購入したケース
今回は5000万円の物件を購入したケースを例に、戸建てとマンションそれぞれの場合の諸費用をまとめました。
以下の表は、500万円の頭金を使用し、4500万円を住宅ローンで借り入れた際の費用内訳とその割合になります。
| 項目 | 新築戸建 | 新築マンション |
|---|---|---|
| 印紙代 | 10,000円 | 10,000円 |
| 登記関連費用 | 840,000円 | 840,000円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 243,250円 | 243,250円 |
|
火災・地震保険料 ※保険期間：1年 |
52,400円 | 52,400円 |
| 住宅ローン諸費用 | 1,000,000円 | 1,000,000円 |
| 管理費、修繕積立金 | 0円 | 300,000円 |
| 仲介手数料 | 1,716,000円 | 0円 |
| 不動産取得税 | 500,000円 | 500,000円 |
| 合計金額 | 4,361,650円 | 2,945,650円 |
| 物件価格に対する割合 | 8.72％ | 5.89％ |
これらの費用は一般的なものであり、実際の金額は具体的な状況や物件によって異なる場合があるため、参考としてご利用ください。
また、新築一戸建ては水道負担金などの上記以外の費用がかかるケースもあるため、一般的に新築マンションよりも諸費用が高くなる傾向があります。
中古の不動産を購入したケース
今回は、3000万円の物件を購入したケースを例に、戸建てとマンションそれぞれの場合の諸費用をまとめました。
以下の表は、500万円の頭金を使用し、2500万円を住宅ローンで借り入れた際の費用内訳とその割合になります。
| 項目 | 中古戸建 | 中古マンション |
|---|---|---|
| 印紙代 | 10,000円 | 10,000円 |
| 登記関連費用 | 300,000円 | 300,000円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 142,800円 | 142,800円 |
|
火災・地震保険料 ※保険期間：1年 |
59,750円 | 59,750円 |
| 住宅ローン諸費用 | 650,000円 | 650,000円 |
| 管理費、修繕積立金 | 0円 | 100,000円 |
| 仲介手数料 | 1,056,000円 | 1,056,000円 |
| 不動産取得税 | 345,000円 | 345,000円 |
| 合計金額 | 2,767,550円 | 2,867,550円 |
| 物件価格に対する割合 | 8.55％ | 8.88％ |
新築一戸建てや中古住宅は不動産会社を仲介することになるため、仲介手数料分の費用が増加することになります。
ただし、仲介手数料は不動産会社によっては割引されたり、無料になるケースもあります。
仲介手数料が無料になる理由や仕組みなどついては以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
不動産売買の契約時にかかる費用と税金
不動産を売買する際には、物件価格以外にも様々な費用や税金がかかるのは前述した通りです。
これから紹介する諸費用や税金は契約時に支払う必要があるため、事前に準備をしておく必要があります。
また、既に解説をした「頭金」も不動産売買の契約時にかかる費用です。
その頭金が物件価格の約3〜9％ほどであることも踏まえながら、以下の諸費用の内容と目安金額と確認していきましょう。
印紙税
印紙税は、住宅ローンを契約する時や売買契約書などを作成する際に、契約書ごとに課される税金です。
印紙税の額は、契約書に記載された金額によって変動します。
| 記載された契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 1万円以下のもの | 非課税 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万超え1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超え5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
印紙を貼り忘れてしまった場合は、納付すべきだった印紙税の3倍に相当する過怠税が徴収されるため注意が必要です。
また、印紙税の軽減措置は2024年度に終わるという話もありましたが「所得税法等の一部を改正する法律」により、租税特別措置法の一部が改正され、令和6年4月1日から令和9年3月31日までに作成されるものについても、印紙税の軽減措置が適用されることになりました。
手付金
手付金とは、売買契約時に買主が売主に支払うお金のことです。
買主の事情により契約をキャンセルする場合、手付金はキャンセル代とみなされ、買主に返金されません。
一方、キャンセルがなかった場合は、売買代金の一部に充填されることになります。
手付金は頭金と混同されることが多いですが別物の費用で、物件価格の5〜10％が相場、4,000万円の物件の場合だと手付金は200万円から400万円程度です。
また、手付金は現金または振り込みで支払うことになるため、数百万円にもなる手付金の用意が難しいという方も少なくありません。
そんな手付金ですが実は全額返ってくるケースや、安く抑える方法があるということはご存知でしょうか。
手付金の詳細ついては下記の記事で詳しく書いていますので、こちらを参考にしてください。
不動産の引渡し時にかかる費用と税金
不動産の購入をした後に物件の引渡しが行われますが、契約時に発生した費用とは異なる費用や税金が発生します。
また、このタイミングに多くの費用の名前が出てくるのでそれぞれの特徴をしっかりと抑えておきましょう。
固定資産税と都市計画税
固定資産税と都市計画税は、1月1日の時点で土地や建物を所有している人が支払う1年分の税金です。
毎年支払う必要がある税金で、売買契約によって所有権が移った際には、買主から売主に対して日割りで税金を支払うのが一般的になります。
その理由としては、売主が本年度1年分の固定資産税と都市計画税を収めるからです。
| 固定資産税 | 固定資産税評価額の1.4％ |
|---|---|
| 都市計画税 | 固定資産税評価額の0.3％ |
一般的な税率は上記の通りですが、これらの税率は市町村によって異なります。
条件によっては軽減措置を受けられる場合もあるので、市町村のHPをチェックするようにしましょう。
火災保険料や地震保険料
住宅ローンを利用する場合、契約時には火災保険への加入が必須となりますが、それに加えて地震保険に加入する人も多くいます。
保険料は加入する保険の保障内容、住宅の構造、地域、築年数、保険期間などによって異なるため一概には言えません。
そのため、物件タイプを以下のように設定し、どれほどの金額がかかるのかの目安を考えていきます。
- 物件タイプ：鉄筋コンクリート構造
- 評価額：2,500万円
| 費用項目 | 計算方法 | 金額例 |
|---|---|---|
| 火災保険料 | 年間1,000円〜1,500円 ※評価額100万円あたり |
年間25,000円〜37,500円 |
| 地震保険料 | 年間1,000円〜2,000円 ※評価額100万円あたり |
年間25,000円〜50,500円 |
今回は鉄筋コンクリート構造の住宅でシミュレーションを行いましたが、木造の住宅であれば保険料はもう少し高くなるのを抑えておきましょう。
火災保険は必須で地震保険は任意ですが、購入した住宅が災害による被害を受けた場合、住む家を失うだけでなく経済的にも深刻なダメージを受けてしまいます。
土地によっては上記以外の保険への加入有無を専門家と相談をするようにしましょう。
登記にかかる費用
登記にかかる費用といっても「司法書士への報酬」と、登録手続きの「登録免許税」の2ケースです。
そのうちの「登録免許税」は物件の状態によって異なります。
新築物件の場合は「所有権保存登記」、中古物件の場合は「所有権移転登記」が必要です。
| 内容 | 税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 所有権保存登記（建物） | 0.4％ | 0.15％ |
| 所有権移転登記（土地） | 2.0％ | 1.5％ |
| 所有権移転登記（建物） | 2.0％ | 0.3％ |
| 抵当権設定登記 | 0.4％ | 0.1％ |
登録免許税は原則として現金納付とされていますが、税額が3万円以下の場合は印紙納付することが可能です。
また「司法書士への報酬」という費用もあり、こちらの相場は10万円〜15万円程度になります。
住宅ローンの利用にかかる諸費用
住宅ローンを利用する場合、金融機関ごとに定められた各種手数料が発生し、物件によっては100万円を超える費用になります。
主な内訳は以下のとおりです。
- 事務手数料
- 保証会社手数料
- ローン保証料
- 斡旋手数料
- 団体信用保険
- 印紙代
不動産売買時にも発生する「印紙代」がここでも発生するのは「金銭消費貸借契約」にはる印紙代がかかるからです。
不動産売買時にかかる印紙代は「売買契約書」に貼る印紙代になり、貼る契約書が異なるためこのタイミングでもかかることになります。
また、事務手数料と保証料は金融機関によって差が大きいため、住宅ローンを検討する際は事前に確認しておくことが重要です。
仲介手数料
仲介手数料とは不動産会社に売買の仲介を依頼し、契約が成立した時に支払う手数料のことです。
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で定められています。
「（売買価格×3％＋6万円）×1.1」
よくある勘違いですが、不動産業者に仲介を依頼しても物件が売却できなかった場合などは、仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料は成功報酬であるため、依頼をした時点や不動産の査定を依頼した時点では発生しないのです。
下記のフォームで気になる物件の仲介手数料を調べることができますので、ぜひご利用ください。
不動産の引渡し後にかかる費用と税金
不動産を購入し、物件の引き渡しが終わった後でも実は費用がかかるのはご存知でしょうか。
物件を購入した後に費用が発生するため「そんな費用がかかるなんて知らなかった」という方は少なくありません。
どれくらいの費用がかかるのかを予めシミュレーションをしておき、余裕を持って新生活をスタートできるように準備をしておきましょう。
不動産取得税
不動産取得税は、その名の通り、マイホームなど不動産を取得した場合に課税される税金です。
- 宅地:「課税標準額×1/2×3％」
- 住宅：「課税標準額×3％」
固定資産税とは異なり、取得時に一度だけ支払う税金となり、固定資産税評価額の税率を乗じて計算されます。
不動産取得税は不動産を取得してから約6か月後に請求が来るため、忘れないように覚えておきましょう。
水道加入負担金
水道加入負担金は、水道の利用申し込みの際に水道局に納付する費用で、地方公共団体によって金額が異なります。
主に、水道設備の整備・拡張・安定した水の供給を図るために利用される費用です。
水道加入負担金は多くの場合、物件の販売価格に含まれていますが、まれに販売価格とは別に徴収される場合もあります。
また、自治体によっては、負担金の免除や減額制度を設けているところもあるので、事前に確認しておくとよいでしょう。
引っ越し費用や家具家電の購入費用
新しい住まいに引っ越す際にはもちろん引っ越し費用がかかります。
引っ越し費用の相場は、荷物の量や移動距離、引っ越し時期によって異なりますが、単身の場合は4万円～6万円程度が目安です。
また、新居に必要な家具や家電の購入費用も忘れてはいけません。
引っ越しに加え、家具や家電の購入費用を合わせると少なくとも30万円から100万円程度の費用がかかります。
ただ、住宅を購入した後にこれらの費用を現金で支払うのは厳しいと考える方もいることでしょう。
そのような方におすすめしたいのが、家具や家電の購入費用を含めることができる住宅ローンになります。
詳しくは、以下の記事で解説していますのでぜひ参考にしてください。
不動産売買の諸費用を安くするコツ
これまで不動産を購入した際にかかる費用について解説してきました。
諸費用はおよそ物件価格の3％〜9％程度の金額になるため、買主にとっての負担が大きいです。
そのため、ここでは諸費用を少しでも安く抑える方法について解説をします。
諸費用を抑えたい方はぜひ参考にしてください。
不動産取得税の軽減措置を申し込む
不動産取得税は、本来4％の税率が適用されますが、2027（令和9）年3月31日までに「住宅」として取得した建物に関しては、3％の軽減税率が適用されます。
さらに、新築住宅や中古住宅に対しては、課税標準額から一定の金額を控除する軽減措置が設けられているため事前に確認をしておきましょう。
| 項目 | 要件 | 計算式 |
|---|---|---|
| 新築住宅 | ・居住用の不動産 ・住宅の延床面積が50㎡以上240㎡以下 |
（建物の評価額 – 1,200万円）× 3% |
| 新築住宅の土地 | ①土地を取得してから3年以内に土地上に住宅を新築 かつ住宅が新築されるまで、その土地を継続して所有 ②取得した土地を譲渡した場合、 土地取得から3年以内に譲渡相手が土地上に住宅を新築 ③住宅を新築後から1年以内に、 その住宅を新築した人がその住宅の土地を取得 ※上記のどれかに該当 |
(（土地の評価額×1/2）× 3%)– 軽減額 |
| 中古住宅 |
・自ら居住する目的の住宅 ・住宅の延床面積が50～240㎡以下 次のいずれかに該当するもの ①1982年1月1日以後に建てられたもの ②1981年12月31日以前に建てられたもののうち新耐震基準を満たすもの |
（建物の評価額－ 築年次ごとの控除額） × 3％ |
| 中古住宅の土地 | ・土地と住宅の取得者が同じであること ・取得した住宅が中古住宅の軽減要件を満たし、 土地の取得が住宅取得前後の1年以内 |
(（土地の評価額×1/2）× 3%)– 軽減額 |
この軽減措置を受けずに不動産取得税を納税していた場合でも、5年以内であれば還付請求をすることで還付を受け取ることが可能です。
不動産取得税の軽減措置については、国税庁や都道府県のホームページなどで最新の情報をチェックしておくことをおすすめします。
引っ越し時期を繁忙期以外にする
引っ越し費用を抑えるには、引っ越しのシーズンである1月から4月の間を避けるのがおすすめです。
この時期は引っ越しの需要が高く、費用も高くなる傾向があります。
また、引っ越し作業をしやすい時期としては、9月や10月といった暑くも寒くもない時期も良いでしょう。
基本的に、物件を購入する人が多い時期は引っ越し需要も高まります。
家を購入する人が多い時期については、以下の記事で解説していますので、参考にしてください。
保険を一括支払いにする
住宅を購入する際には、火災保険や地震保険へ加入することになりますが、その際に保険期間や支払い方法を選ぶことができます。
手元に資金がある場合は、一括支払いを選択すると、総支払額を抑えることができるので検討してみてください。
また、住宅購入時に他の保険について紹介されることもあるかもしれませんが、加入の必要性や補償内容を十分に比較検討し、本当に必要かどうかを考えてみるようにしましょう。
諸費用を安く抑えたいなら弊社にお任せください
不動産を購入すると物件価格だけでなく、様々な諸費用がかかることをここまでご紹介してきました。
諸費用は不動産の種類や立地、購入のタイミングなどによって大きく異なるため、事前の把握と計画が重要です。
また、物件価格の10％以上かかる諸費用を抑えるためには、仲介業を依頼する不動産会社選びも重要になります。
諸費用の中でも100万円を超える「手付金」や「仲介手数料」の価格を安く抑え、お得に不動産売買を行いたい方は弊社にお任せください。
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