中古マンション購入の諸費用をシミュレーション！内訳から考える賢い節約方法
中古マンション購入を考える際、物件価格だけでなく初期費用の把握が不可欠です。
また、把握した上で、多くの人が初期費用を節約したいと考えるでしょう。
本記事では、初期費用の詳細、賢い節約方法、価格帯別シミュレーションなど、幅広い情報をご紹介しています。
中古マンション購入における初期費用について疑問がある方は、ぜひ参考にしてみてください。
中古マンション購入時の総費用と初期費用の実態
多くの情報源で初期費用は冒頭で触れた通り、物件価格の5〜10％程度と言われていますが、実際にそれらは諸費用を指しています。
したがって手付金や頭金などの自己資金は割合の中に含まれていません。
事前に準備するべき自己資金などを含めると、中古マンション購入時の総費用は物件価格の20〜30％程度、またはそれ以上に及ぶ可能性があります。
以下では主要な項目の内容と金額の目安を紹介しているので、ご自身の状況と照らし合わせて確認してみてください。
| 費用項目 | 概要 | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 手付金 | 契約時に支払う金額（購入代金の一部） | 物件価格の5〜10％ |
| 仲介手数料 | 不動産仲介業者への報酬 | 物件価格の3％＋6万円（上限）＋消費税 |
| 印紙税 | 契約書に貼付する収入印紙の費用 | 物件価格により異なる（数千円〜数万円） |
| 管理費・修繕積立金（前払い分） | マンションの維持管理費用 | 月額1〜5万円程度の数ヶ月分 |
| 融資事務手数料 | 金融機関のローン手続き費用 |
定額型：3〜10万円程度 定率型：借入額の1〜3％程度/年 |
| ローン保証料 | 保証会社への支払い |
前払い型：借入額の2％程度 金利上乗せ型：0.2％程度/年 |
| 団体信用生命保険料 | ローン返済の保証保険 |
一括払い型：1〜3%程度 金利上乗せ型：0.1〜0.4％程度/年 |
| 登録免許税 | 所有権移転登記にかかる税金 | 不動産価格の2％（原則） |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを行う専門家への報酬 | 10〜20万円程度 |
| 不動産取得税 | 不動産取得時に課される地方税 | 課税標準額の3％（住宅の場合） |
| 固定資産税・都市計画税（精算分） | 年間の税金の日割り精算 | 物件や時期により異なる |
| 火災保険料 | 火災等のリスクに対する保険 | 年間1〜3万円程度 |
| 地震保険料 | 地震によるリスクに対する保険 | 火災保険料の30〜50％程度 |
| 引越し費用 | 新居への引越し代金 | 15〜30万円程度（条件により大きく異なる） |
| インスペクション費用 | 建物状況調査費用 | 5万円程度 |
| リフォーム・リノベーション費用 | 物件の改修費用 |
軽微なリフォーム：数十万〜百万円程度 全面リノベーション：数百万〜一千万円以上 |
契約時に必要になる費用
これらの費用は、物件価格や取引条件によって変動するため事前に十分な確認と準備が必要です。
費用の内容と金額の目安を確認していきましょう。
手付金
手付金は、売買契約を結ぶ際に買主が売主に支払う金額で、物件価格の一部となります。
一般的に物件価格の5〜10％程度ですが、具体的な金額は売主との交渉で決まります。
契約が無事に完了すれば、この手付金は最終的に物件価格から差し引かれます。
こちらは原則として現金で用意する必要があるため、まとまったお金を用意できないというお悩みも多く耳にします。
仲介手数料
不動産取引の専門家である仲介業者が、適切な物件の選定から複雑な契約手続き、価格交渉、さらには各種書類の準備まで買主と売主の間に立って取引を円滑に進める重要な役割を果たします。
また、取引に関する法的な助言や、潜在的な問題点の指摘など、専門的な知識を活かしたサポートも提供してくれるため、中古マンションの購入においてなくてはならない存在です。
これら業務の対価として支払われる費用が仲介手数料となります。
この手数料は法律で上限が定められており、通常は物件価格の3％＋6万円（上限）に消費税を加えた金額となります。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。
契約書の作成時に必要となり、物件価格に応じて税額が決まります。
以下は物件価格ごとの税額を表で表したものです。
なお、2027年（令和9年）3月31日までに作成されるものは軽減措置の対象となります。
| 物件価格 | 印紙税金額（本則） | 印紙税金額（軽減） |
|---|---|---|
| 500万円〜1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円〜5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円〜10,000万円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 10,000万円〜50,000万円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
管理費・修繕積立金
管理費と修繕積立金は、マンションの維持管理に不可欠な費用です。
多くの場合、入居時に数ヶ月分の前払いが必要となります。
物件によって大きく異なりますが、合計で月額1〜5万円程度が一般的です。
これらの費用は物件の規模、築年数、設備などによって変動するため、購入前に必ず確認しましょう。
ローンに関連する費用
中古マンションを購入する際、多くの人が現金一括購入ではなく、住宅ローンを利用すると思います。
住宅ローンを利用する場合、以下のような関連費用が発生します。
これらの費用は、安全で安定した住宅ローンの利用を可能にするための重要な要素です。
融資事務手数料
金融機関にローンの審査や契約手続きを行ってもらうための費用です。
この費用には、書類作成や信用調査、物件評価などの業務にかかる経費が含まれます。
金融機関によって異なりますが、一般的に「定額型」と「定率型」から選択、もしくはいずれかが設定されています。
| 定額型 | 30,000〜100,000円程度 |
| 定率型 | 1〜3%程度 |
ただし選択できる場合、事務手数料だけで判断してしまうと、保証料や金利で高くついてしまうといったケースもあるので、それらの項目とセットで比較する必要があります。
ローン保証料
住宅ローンの保証会社に支払う費用です。
保証会社は、借入者が返済不能になった場合に金融機関に代わって返済を行う役割を果たします。
連帯保証人を用意することはリスクが大きいため、近年では保証会社を利用することが一般的です。
利用する金融機関によって異なりますが、一般的に「前払い型」と「金利上乗せ型」2種類の支払い方法があります。
| 前払い型 | 借入額の2%程度 |
| 金利上乗せ型 | 月々の返済金利に0.2%程度上乗せ |
団体信用生命保険料
借入者が死亡または重度障害になった場合に、残りの住宅ローンを保険金で返済する仕組みです。
この保険により不測の事態が起きても、家族が住宅ローンの返済に苦労することなく、住まいを継続して保有できます。
保険料は保障内容、借入金額、借入期間、借入時の年齢などによって変動します。
登記に関連する費用
中古マンション購入時には、所有権の移転や住宅ローンの設定に伴う登記手続きが必要となります。
これらの費用は、中古マンション購入時の重要な法的手続きを確実に行うために必要不可欠なものです。
特に登録免許税は法定の税金であり、必ず支払わなければなりません。
一方、司法書士報酬については、複数の司法書士に相談して比較検討することで、適切な選択ができる可能性があります。
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記を行う際に国に納付する税金です。
この税金は、取引の安全と公示を確保するための登記制度を維持・運営するために使われます。
所有権移転登記の場合、税額は原則として不動産の価格（通常は固定資産税評価額）の2％です。
なお、2027年（令和9年）3月31日までに作成されるものは軽減措置の対象となり1.5%で算出されます。
司法書士報酬
登記手続きを専門的に行う司法書士へ支払う費用です。
司法書士は、所有権移転登記や抵当権設定登記などの複雑な法的手続きを正確かつ迅速に行い、取引の安全性を確保する重要な役割を果たします。
具体的な業務内容には以下のようなものがあります。
- 登記に必要な書類の作成と確認
- 登記申請手続きの代行
- 登記に関する法的アドバイスの提供
- 関係機関との連絡・調整
司法書士報酬の金額は、物件の価格や取引の複雑さによって変動しますが、一般的に10〜20万円程度です。
ただし、地域や司法書士によって料金が異なる場合があるため、事前に確認することをおすすめします。
その他の税金
中古マンション購入に伴い、購入者が負担する主な税金には以下の2つがあります。
これらの税金は、物件の取得や所有に伴う法的な義務として必ず支払う必要があります。
特に不動産取得税は高額になる可能性があるため、事前に概算額を確認し、資金計画に組み込んでおくことが重要です。
また、固定資産税・都市計画税の精算については、売買契約時に売主と正確に計算し、合意しておくことが大切です。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産（土地と建物）を取得した際に、その取得者に課される地方税です。
中古マンションを購入した場合、購入者がこの税金を支払う義務があります。
税額は、課税標準額（通常は固定資産税評価額）× 税率（原則4％、住宅は3％）で計算された金額になります。
不動産取得後、都道府県から送付される納税通知書に基づいて支払います。
固定資産税・都市計画税
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課される税金です。
中古マンションを購入する際、その年の税金について前所有者との間で精算が必要になります。
| 固定資産税 | 土地・建物の価値に応じて課税される税金 |
|---|---|
| 税率は通常1.4％（標準税率、自治体により異なる場合あり） | |
| 都市計画税 | 都市計画事業や土地区画整理事業のために課税される税金 |
| 税率は通常0.3％（上限税率、自治体により異なる場合あり） |
一般的に1月1日から物件の引き渡し日までの期間分は売主が負担、引き渡し日から12月31日までの期間分は買主が負担となります。
保険料
マンション購入時には、建物や家財を守るための保険加入が重要です。
主に火災保険と地震保険の2種類があり、これらは初期費用の一部として考慮する必要があります。
保険料は、物件の場所、構造、築年数、補償内容などによって大きく変動します。
複数の保険会社の見積もりを比較し、自身のニーズと予算に合った保険を選ぶことが重要です。
なお、これらの保険料は、マンション購入時の初期費用として一括で支払うケースが多いですが、住宅ローンに含めて分割払いにできる場合もあります。
火災保険料
火災保険は、火災だけでなく、水災、風災、盗難などの幅広いリスクから建物や家財を守る保険です。
住宅ローンを利用する場合、多くの金融機関で加入が義務付けられています。
一般的に1年から10年まで選択可能で、長期の場合、保険料の割引が適用されることがあります。
建物の再調達価格や保障内容によって異なりますが、年間1〜3万円程度が一般的です。
支払い方法は一括払いまたは年払い、月払いなどから選択できます。
中古マンションの場合、専有部分のみの加入で、共用部分は管理組合で加入している火災保険でカバーされます。
地震保険料
地震保険は、地震、噴火、またはこれらによる津波を原因とする損害を補償する保険です。
単独では加入できず、火災保険とセットでの加入が必要です。
こちらの加入は任意で、火災保険加入時に付帯するかどうかの意思確認をされます。
保険金額は建物の構造や地域の地震リスクによって大きく異なりますが、一般的に火災保険の金額の30〜50％の範囲内で設定します。
中古マンションの場合、建物全体ではなく専有部分の面積に応じた保険料となります。
その他に考慮すべき費用
中古マンション購入時には、直接的な購入費用や税金以外にも、いくつかの重要な費用を考慮する必要があります。
これらの費用は、快適な住環境の確保や将来的な資産価値の維持に関わる重要な支出です。
中古マンション購入を検討する際は、これらの費用も含めた総合的な資金計画を立てることが重要です。
引越し費用
新居への引越しにかかる費用も、初期費用の一部として考慮する必要があります。
引っ越し時期や距離、荷物の量など、業者によって大きく異なるので、複数の業者から見積もりを取るなどして最適な選択をしましょう。
インスペクション費用
インスペクションとは、中古マンションを購入する際に行う建物状況調査のことです。
専門の調査員が物件の状態を詳しく調べ、潜在的な問題点や将来的なリスクを明らかにします。
この調査は購入判断の重要な材料となるため、初期費用の一部として考慮する必要があるでしょう。
物件の規模や調査の詳細度によって変動しますが、一般的には5万円程度となっております。
リフォーム・リノベーション費用
中古マンションの場合、購入後にリフォームやリノベーションを行うケースが多くあります。
これらの費用も初期費用の一部として計画に入れておく必要があります。
マンションの場合、管理規約で工事に制限がある場合があるので事前確認が必要です。
住宅ローンの借入額に上乗せできる場合もあるので、金融機関に相談するとよいでしょう。
価格帯別の中古マンション諸費用シミュレーション
中古マンション購入時の諸費用は物件価格によって大きく変動します。
ここでは、一般的なマンション価格である2000万〜6000万円までの価格帯別に、諸費用のシミュレーションを紹介します。
ご自身の購入を検討しているマンションの価格帯を確認し、より具体的に初期費用をイメージしましょう。
2000万円の中古マンションの諸費用
この価格帯では、住宅ローンの審査も比較的通りやすく、初めての住宅購入者にも手の届きやすい金額と言えます。
ただし、物件の築年数や立地によっては、追加のリフォーム費用が必要になる可能性もあるため、その点もしっかりと検討しましょう。
| 費用項目 | 金額（概算） | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 2,000万円 | 評価額と同等とする（土地50%、建物50%） |
| 仲介手数料 | 73万円 | (2,000万円×3%)+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 1万円 | 軽減措置適用後 |
| 登記費用 | 35万円 | 2,000万円×1.5%（軽減措置適用） |
| 住宅ローン関連費用 | 50万円 | 融資手数料、保証料等 |
| 火災保険料 | 10万円 | 5年分 |
| 合計 | 約169万円 | 物件価格の約8.4% |
3000万円の中古マンションの諸費用
この価格帯では、より良い立地や広さ、築年数の新しい物件を選ぶことができますが、同時に頭金の準備や住宅ローンの返済計画をより慎重に立てる必要があります。
また、管理費や修繕積立金なども2000万円クラスの物件よりも高くなる傾向があるため、月々の支出計画も重要です。
| 費用項目 | 金額（概算） | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 | 評価額と同等とする（土地50%、建物50%） |
| 仲介手数料 | 105万円 | (3,000万円×3%)+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 1万円 | 軽減措置適用後 |
| 登記費用 | 45万円 | 3,000万円×1.5%（軽減措置適用） |
| 住宅ローン関連費用 | 70万円 | 融資手数料、保証料等 |
| 火災保険料 | 10万円 | 5年分 |
| 合計 | 約231万円 | 物件価格の約7.7% |
4000万円の中古マンションの諸費用
この価格帯では、より良質な物件や人気エリアの物件を選択できる一方で、住宅ローンの審査もやや厳しくなる傾向があります。
頭金として400〜800万円程度の準備が必要になることも多く、資金計画をより慎重に立てる必要があります。
また、固定資産税や管理費なども高くなるため、購入後の支出計画も重要です。
| 費用項目 | 金額（概算） | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 4,000万円 | 評価額と同等とする（土地50%、建物50%） |
| 仲介手数料 | 138万円 | (4,000万円×3%)+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 2万円 | 軽減措置適用後 |
| 登記費用 | 60万円 | 4,000万円×1.5%（軽減措置適用） |
| 住宅ローン関連費用 | 100万円 | 融資手数料、保証料等 |
| 火災保険料 | 10万円 | 5年分 |
| 合計 | 約310万円 | 物件価格の約7.7% |
5000万円の中古マンションの諸費用
この価格帯では、高級物件や都心の好立地物件を選択できる反面、住宅ローンの審査はさらに厳格になります。
多くの場合、10〜20%程度の頭金（500〜1000万円）が必要となり、安定した高収入が求められます。
また、管理費や修繕積立金、固定資産税なども高額になるため、購入後の長期的な資金計画が極めて重要です。
| 費用項目 | 金額（概算） | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 5,000万円 | 評価額と同等とする（土地50%、建物50%） |
| 仲介手数料 | 171万円 | (5,000万円×3%)+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 3万円 | 軽減措置適用後 |
| 登記費用 | 70万円 | 5,000万円×1.5%（軽減措置適用） |
| 住宅ローン関連費用 | 120万円 | 融資手数料、保証料等 |
| 火災保険料 | 10万円 | 5年分 |
| 合計 | 約374万円 | 物件価格の約7.5% |
6000万円の中古マンションの諸費用
この価格帯は高級物件や都心の大型物件が対象となり、購入にはかなりの資金力が必要です。
住宅ローンの審査は非常に厳格で、多くの場合20〜30%程度の頭金（1200〜1800万円）が要求されます。
また、年収や職業、資産状況なども重要なポイントになってきます。
| 費用項目 | 金額（概算） | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 6,000万円 | 評価額と同等とする（土地50%、建物50%） |
| 仲介手数料 | 204万円 | (6,000万円×3%)+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 3万円 | 軽減措置適用後 |
| 登記費用 | 80万円 | 6,000万円×1.5%（軽減措置適用） |
| 住宅ローン関連費用 | 150万円 | 融資手数料、保証料等 |
| 火災保険料 | 10万円 | 5年分 |
| 合計 | 約447万円 | 物件価格の約7.5% |
検討中の物件価格でシミュレーション
※注）金融機関や借入金額、組み方によって価格に違いがあるので目安としてご確認ください
中古マンション購入時の初期費用を抑えるには
中古マンション購入時の初期費用を抑えることで、より余裕のある資金計画を立てることができます。
前述しました各項目において有効な対策を紹介するので、是非参考にしてみてください。
手付金0円で売買契約を結ぶ
初期費用の中で最も高額になるのが手付金ではないでしょうか。
手付金は前述した通り、「売買契約の成立を証明するために買主が売主へ支払うお金」のため、かならず支払わなければなりません。
現金一括で用意しなければならないため、住宅ローン利用などを前提としている方にはとても大きな問題です。
そこで手付金0円での売買契約の実績がある不動産仲介業者などを利用することで、初期費用の大幅な軽減を実現できます。
仲介手数料を最大無料にする
不動産仲介業者によって仲介手数料の交渉が可能です。
仲介手数料を抑えることで、数十万〜数百万円単位の節約が可能になることもあります。
実績豊富な不動産仲介業者を選択することで初期費用を賢く抑えましょう。
仲介手数料が最大無料になる仕組みを以下の記事で詳細に解説しておりますので、気になる方は合わせてご確認ください。
諸費用を住宅ローンに組み込む方法
中古マンション購入時の諸費用は、通常、頭金と合わせて自己資金で用意するのが一般的です。
しかし、資金に余裕がない場合、諸費用の一部または全部を住宅ローンに組み込むことも可能なので一度相談してみることをおすすめします。
-
金融機関への相談
まず、利用予定の金融機関に諸費用のローンへの組み込みが可能かどうか確認します。
可能な場合、組み込める費用の種類と上限額を確認します。 -
必要書類の準備
通常の住宅ローン申込書類に加えて、諸費用の見積書や請求書を用意します。
例: 不動産仲介手数料の見積書、登記費用の見積書など -
ローン申込時の手続き
住宅ローン申込書の借入希望額に諸費用を含めた金額を記入します。
諸費用の内訳を明記した資金計画書を提出します。 -
審査と承認
金融機関が諸費用を含めた借入総額で審査を行います。
承認されれば、諸費用を含めたローンが実行されます。 -
諸費用の支払い
ローン実行時に、金融機関から諸費用分も含めて送金されます。
各費用の支払先（不動産会社、法務局など）に直接送金される場合もあります。 -
返済計画の確認
諸費用を含めた新しい返済計画を確認し、長期的な資金計画を立てます。
注意点
全ての金融機関でこの方法が可能とは限りません。
組み込める諸費用の種類や上限額は金融機関によって異なります。
諸費用を組み込むことで借入総額が増えるため、審査基準が厳しくなる可能性があります。
諸費用ローンのメリットとデメリット
諸費用ローンのメリットとしては、初期の現金支出を抑えられ、より高額な物件の購入が可能になることが挙げられます。
また、手持ちの資金を他の用途に回せるという利点もあります。
一方で、デメリットとしては、総支払額や月々の返済額が増加し、借入額が増えることで金利上昇時のリスクが高まる点があります。
諸費用をローンに組み込む際の注意点
諸費用をローンに組み込む際は、いくつかの注意点があります。
まず、諸費用を含めた総額が借入可能額内に収まるか確認する必要があります。
また、諸費用を含めた場合の返済シミュレーションを行い、長期的な返済計画を検討しましょう。
金融機関によって諸費用の組み込みに対する方針が異なる場合もあるため、あらかじめ確認しておくことが重要です。
資金が少ない方でも購入しやすいローン活用法
資金が少ない方でも購入しやすいローン活用法としては、頭金0円のローンや、親族からの借り入れとの併用、段階的な繰り上げ返済の活用、フラット35の利用などがあります。
これらの方法を組み合わせることで、初期費用の負担を軽減できる可能性があります。
ただし、長期的な視点で慎重に判断する必要があるので注意しましょう。
中古マンション購入後にかかる費用
中古マンションを購入した後も、様々な費用が継続的にかかります。
これらの費用を事前に把握し、長期的な資金計画を立てることが重要です。
入居後の維持費や税金
入居後の維持費としては、管理費や修繕積立金が月々発生します。
これらは物件の規模や築年数によって大きく異なりますが、一般的に月額1万円から6万円程度です。
また、固定資産税や都市計画税といった税金も毎年かかります。
これらは物件の評価額によって決まりますが、年間で評価額の約1.7%程度と考えるとよいでしょう。
リフォームや修繕費用の目安
リフォームや修繕費用は、部分的なリフォームから全面的なリノベーションまで、その規模によって費用は大きく変動します。
また、エアコンや給湯器といった設備の更新も定期的に必要になります。
これらの費用は、50万円から1,000万円以上まで幅広く、個人の好みや物件の状態によって大きく異なります。
まとめ
中古マンション購入時の諸費用から購入後の維持費まで、様々な費用について詳しく見てきました。
これらの費用を適切に把握し、長期的な視点で資金計画を立てることが、快適な住環境を維持するために不可欠です。
中古マンションの購入でお悩みの方は取引実績豊富な弊社へぜひご相談ください。