4000万円の住宅ローンを共働きで無理なく返済するには？世帯年収の目安と返済のコツ
住宅価格の上昇や住宅ローンの低金利を受けて、3000〜4000万円程度の住宅購入を検討する人が増えてきています。
国土交通省が発表をしている「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると三大都市圏の分譲戸建住宅の平均購入価格は4,214万円で、分譲マンションは5,279万円、建て替え世帯は4,487万円です。
この記事では、4000万円の家が買える人の年収の目安を解説するとともに、無理なくローンを返済するポイントを紹介していきます。
マイナス金利が解除された後の予測や年収別のシミュレーションなどについても解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
4000万円の住宅購入に必要な年収と世帯数別年収
4000万円の家を購入するには、どれくらいの年収が必要なのでしょうか。
適正年収は世帯によって異なるので、今回は世帯数別で無理なく返せる年収の目安を見ていきます。
共働きの場合やお子さんがいる場合など様々なケースを例に紹介していくので、ご自身と比較して参考にしてみてください。
適正年収は500〜800万円
家を購入する際は、物件価格の適正を判断するために「年収倍率」を考慮しましょう。
住宅金融支援機構が発表している「フラット35利用者調査」によれば、住宅の種類ごとの平均年収倍率は以下のようになります。
| 融資区分 | 平均年収倍率 |
|---|---|
| 土地付注文住宅 | 7.7倍 |
| マンション | 7.2倍 |
| 建売住宅 | 6.9倍 |
| 注文住宅 | 6.9倍 |
| 中古マンション | 5.9倍 |
| 中古戸建 | 5.7倍 |
この調査によると年収の5倍から7倍ほどの物件を購入していることが分かります。
また、金融機関の審査では年収の8倍までを上限として住宅ローンを組むことが可能なため、年収500万円から4000万円の住宅を購入することが可能です。
しかし、ローンの適正な返済負担率は手取りの収入の20％〜25％です。
年収500万円の場合、月々の返済額は7万円から8万円となり、4000万円を返済するためにはかなりの借入期間を設ける必要が出てきます。
500万円から借り入れることは可能ですが、安心して家を購入できる年収ラインは667〜800万円が理想的だと言えるでしょう。
返済負担率 ＝ 年間の返済額 ÷ 年間の収入
共働きの場合の世帯年収600万円以上が目安
共働きの場合は、一人で働くよりも手取り額が高くなるので返済負担率が軽くなります。
年収600万円の場合、一人だと手取り額は463万円ほどになりますが、共働きで年収300万円ずつ稼ぐと手取り額は483万円です。
例えば、4000万円のローンを年間で124万円ずつ返すとシミュレーションをしましょう。
| 一人の場合 | 124万円 ÷ 463万円 = 26.7％ |
| 共働きの場合 | 124万円 ÷ 483万円 = 25.6％ |
このように、一人で返済をする場合だと返済負担率が25％を超えるローンの組み方であっても、共働きなら安全圏内に収めることが可能です。
お子さんがいる場合は人数によって目安が変わる
厚生労働省の出生児縦断調査によると、子育て費用は子ども1人につき平均で毎月3.7万円かかると言われています。
住宅ローンを年間で124万円ずつ支払っていく計算に含めると、年間の費用は約169万です。
この合計した費用を元に、年収の目安を出してみると以下のような結果となりました。
| お子さんの人数 | 年収目安 |
|---|---|
| 1人 | 169万円 ÷ 0.25 = 676万円 |
| 2人 | 213万円 ÷ 0.25 = 851万円 |
| 3人 | 257万円 ÷ 0.25 = 1029万円 |
これらはあくまで、購入金額の4000万円を全額借り入れる計算のため、頭金が多ければ多いほど年収の目安は低くなります。
子育てをしながら4000万円の住宅を購入する場合は、早めの準備をしておくと安心できるでしょう。
住宅ローンの相談などオンラインで気軽に申し込むことができるので、現在検討している物件や希望の条件がある方は診断してみることをおすすめします。
4000万円の住宅を買うための年収別返済シミュレーション
ここでは、各年収別に4000万円の住宅を購入して住宅ローンを組んだ場合の返済プランを紹介します。
年収400万円〜800万円それぞれのケースではどのような返済状況になるのか、下の条件を想定としてシミュレーションしていきます。
- 借入金額：4,000万円
- 借入期間：35年
- ボーナス払い：なし
- 金利：変動金利0.32%
- 返済方法：元利均等返済
- 月間返済金額：10万684円
- 年間返済金額：約120万8204円
世帯年収400万の住宅ローンシミュレーション
世帯年収400万円の場合、手取り収入は約320万円のため、返済負担率は「37.75％」になります。
前述したとおり、返済負担率は収入の20％〜25%に収まる範囲が理想だと言われているため、世帯年収400万円では返済計画を立てるのが難しい状況です。
また、マイカーローンや教育ローンなど他の借り入れを同時に行うことで、返済負担がさらに増加してしまう恐れがあります。
そのため、頭金などの自己資金を増やしたり、物件を選び直して返済負担を抑える必要があるでしょう。
世帯年収500万の住宅ローンシミュレーション
世帯年収500万円の場合、手取り年収は約400万円のため、返済負担率は「30.20％」になります。
負担は少なくなりましたが、手取り収入の3割を返済に回さなければならない状況のため、家計への負担は大きいでしょう。
お子さんがいる場合の教育資金や老後資金などを考慮すると、借入金額を減らすなどの資金計画を改める必要があります。
世帯年収600万の住宅ローンシミュレーション
世帯年収600万円の場合、手取り年収は約460万円になるため、返済負担率は「26.26%」になります。
理想の返済負担率の20％〜25%の範囲内に収まっていませんが、頭金を用意すると一気に安全圏内に入ることが可能な年収です。
また、世帯年収600万円は共働きの世帯だと負担率が軽くなるため、共働き世帯だと適正な年収ラインと言えるでしょう。
ただし、他のローンとの併用などはまだ少し厳しいため、4000万円の物件購入は慎重に検討した方が良いと思われます。
世帯年収700万の住宅ローンシミュレーション
世帯年収700万円の場合、手取り年収は約530万円になるため、返済負担率は22.27％になります。
適正年収の目安である5倍〜6倍の範囲内に入っているため、無理のない返済計画を立てることが可能です。
また、返済負担が少ないことから繰り上げ返済も視野に入れることができます。
繰り上げ返済を行うと返済期間が短縮され、支払う利息の総額を減らすことができるので、余裕がある場合は積極的に行うと良いでしょう。
世帯年収800万の住宅ローンシミュレーション
世帯年収800万円の場合、手取り年収は約600万円になるため、返済負担率は20.13%になります。
住宅ローンの返済として非常に余裕のある水準なため、無理なく返済を続けることができるでしょう。
また、マイカーローンや教育資金などの支出にも余裕を持つことができます。
将来的にリフォームや増築を考えている場合も問題なく進めることができるでしょう。
また、今回は返済期間が35年で計算をしていますが、30年であっても返済負担率は23.3％です。
借入期間が長ければ長いほど支払う利息の総額が大きくなるので、世帯年収800万円のご家庭は借入期間そのものを短く設定しておくことも視野に入れておくと良いでしょう。
金利タイプは変動金利を選ぶ人が多い
住宅ローンを組む時に金利タイプを選ぶ必要があり、金利タイプは「固定金利」「変動金利」「固定期間選択型」の3種類です。
借入金額が大きくなると金利の影響を受け、総返済額が大きく変わってしまうので金利タイプは慎重に選びましょう。
住宅金融支援機構の調査によると住宅ローンを借り入れる人が選んでいる金利タイプは以下のような割合になります。
| 変動金利 | 74.5% |
| 期間選択型固定金利 | 18.3% |
| 全期間固定金利 | 7.2% |
変動金利型を選ぶ人が全体の74.5%を占めており、多くの人が変動金利を選択していることが分かります。
ただし、金利タイプの特徴を十分に理解をしていない人が多く、変動型と固定期間選択型の利用者の約4割は理解をしているか不安だと答えているのが現状です。
ここでは、それぞれの金利タイプのメリットとデメリットを詳しく見ていきますので、ぜひ参考にしてみてください。
固定金利と変動金利のメリットとデメリット
金利タイプを選ぶ際には、それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。
以下の表で、各金利タイプのメリットとデメリットを比較してみましょう。
| 金利タイプ | メリット | デメリット | こんな人におすすめ |
|---|---|---|---|
| 変動金利 |
・現状金利が最も低いため返済額を抑えられる ・審査が通りやすい |
・返済額が増えるリスクがある ・将来の返済額が不透明 |
・なるべく支出を抑えたい人 ・繰り上げ返済を視野に入れてる人 |
| 期間選択型固定金利 |
・金利上昇リスクを回避できる ・期間終了後に変動か固定か選択できる |
・現状変動金利と比べて金利が高い |
・一定期間は返済額を安定したい ・今は変動金利を選ぶのが怖いという人 |
| 全期間固定金利 |
・返済額が変わらない ・金利の変動に左右されない |
・他の金利プランと比べて金利が高い ・金利の上昇がない場合は、最も返済額が高くなる |
・収入が不安定な人 ・今後、金利が上昇するのが不安な人 ・金利の動向をチェックするのが手間だと感じる人 |
現在は低金利に加えて住宅価格が年々上昇をしてきているため、返済負担の少ない変動金利を選ぶ人が多いです。
ですが、自分のライフプランや現在の職業によっておすすめの金利タイプが異なるため、自分に合った金利タイプを選ぶようにしましょう。
日銀のマイナス金利解除後の金利水準
2024年3月19日の金融政策決定会合にて、日本銀行がマイナス金利政策を解除すると公表しました。
その中で短期金利を0から0.1％程度で推移をするように促すとあり、前述したシミュレーションの条件で計算をすると0.1％の上昇で年間の支払金額が20,795円増加する見込みになります。
35年間の借入期間で考えると約73.2万ほど支払いが増加するため、今後変動金利を選択する方は注意が必要です。
ただし、変動金利はすぐには変わることはないと考えます。
銀行業界ではネット銀行やメガバンク、地方銀行も金利競争を行っているため、しばらくは横ばいで進む可能性が高いです。
また、金利が上昇をすると日銀が保有する600兆円の国債の利払いが増加するため、低水準を維持すると思われます。
このようにしばらく金利は上昇しない見通しですが、住宅の購入を検討している方は現在の低金利環境を活かして、有利な条件で住宅ローンを組むというのも一つの手です。
その際は、今後の金利上昇リスクを踏まえて変動金利が良いのか固定金利が良いのかを選ぶようにしましょう。
4000万円の住宅ローンを無理なく返済するための注意点
住宅ローンの返済は一般的に30年以上と長期間に及ぶため、無理のない返済計画を立てることが重要です。
適正年収よりも下回っていた場合でも、これから紹介する手段を利用することで返済を現実的なものにし、適正年収とされている場合には返済負担を軽減することが可能になります。
住宅選びに妥協をしたくない人は以下の方法を参考にして、理想のマイホームを手にいれましょう。
頭金を増やす
頭金を多く用意することで、借入額を減らすことができます。
借入額が少なくなれば、毎月の返済額も抑えることができるため、年収500万円の方であっても安心して返済することが可能です。
以下の表は、頭金の有無による借入額と毎月の返済額の違いを年収500万円でシミュレーションをしたものなので参考にしてみてください。
| 頭金 | 借入額 | 毎月の返済額 | 毎年の返済額 | 返済負担率 |
|---|---|---|---|---|
| なし | 4000万円 | 100,684円 | 1,208,204円 | 30.2％ |
| 400万円（10%) | 3600万円 | 90,614円 | 1,087,383円 | 27.2％ |
| 800万円（20%） | 3200万円 | 80,547円 | 966,563円 | 24.2％ |
| 1200万円（30％） | 2800万円 | 70,479円 | 845,743円 | 21.1％ |
この表を見てみると、年収500万円の方は頭金を二割程度用意することで安定した返済計画を立てることができるのが分かります。
一般的に頭金の目安は購入価格の二割程度と言われており、頭金を二割用意すると月々の返済額を2万円ほど抑えることが可能です。
借入金額を抑えることは結果的に返済負担を大幅に軽減することができるので、ローンを組むときは可能な限り頭金を用意しておくことをおすすめします。
繰上返済する
返済計画に余裕があり、まとまった資金がある場合は繰上返済を検討しましょう。
繰上返済とは、毎月の返済額とは別に余剰資金を元金返済に充て、借り入れの元本を減らす方法です。
元本が減ることで金利負担が減るため、返済総額を抑えたり、返済期間を短縮する効果を得ることができます。
ただし、住宅ローン控除の適用期間中は繰り上げ返済をしない方がお得なケースもあるので注意が必要です。
返済期間を伸ばして月々の返済負担を下げる
月々の返済負担が過負担になっている場合は、住宅ローンの返済期間の延長を金融機関に相談してみましょう。
返済期間を延長すると支払総額は増えてしまいますが、月々の返済額を減らすことが可能です。
ボーナス払いが負担になっている場合は、ボーナス払いの見直しもすることができるので検討をしてみてください。
住宅ローン控除を利用する
住宅ローン控除とは、年度末時点でのローン残高の0.7％が入居時から最長13年間にわたって所得税や住民税から控除される制度のことです。
住宅購入の負担を軽減することで住宅確保の促進をする目的で作られた制度ですが、住宅を購入した人全員に適用される訳ではありません。
住宅ローン控除を受けるための主な条件は以下の通りです。
- 控除を受ける年末に住んでいる
- 引き渡しから6ヶ月後までに居住をしている
- 家屋の床面積が50平方メートル以上（一定の場合には40㎡以上）
- 床面積の2分の1以上が居住スペース
- 控除を受ける人のその年の合計所得が2,000万円以下
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 2つ以上の住宅を保有している場合は主な居住用であること
これらの条件に合うことで、住宅ローン控除の対象になります。
中古住宅やリフォーム増改築でも住宅ローン控除を利用できますが、住宅の種類や入居時期によって異なります。
詳しくは下記の記事で書いていますので、参考にしてみてください。
共働き世帯はペアローンを検討する
共働き世帯が住宅ローンを組む際は、ペアローンを申し込むという方法もあります。
ペアローンとは、共働きの夫婦などのそれぞれ収入のある人が別々に住宅ローンを申し込む方法です。
単独で借りる住宅ローンの総額よりも多い額を借り入れることが可能で、住宅ローン控除もそれぞれが受けられるため控除額も増えて節税効果が期待できます。
ただし、共働きで協力して住宅ローンを組む場合は片方の収入が途絶えることで返済が困難になる可能性があるので注意が必要です。
特にこれから出産や子育てを想定しているご家庭では、今まで通り働き続けることが困難になるケースがあるため注意しましょう。
低金利の金融機関で住宅ローンを借り換える
住宅ローンの返済負担を軽減するためには、低金利の金融機関に住宅ローンを借り換えることも有効な方法です
ただし、借り換えには以下のような条件があります。
- 現在の住宅ローンの残高が1,000万円以上
- 現在借り入れている住宅ローンと借入先の金利差が1%以上
- 残りの返済期間が10年以上
これらの条件に合格していた場合は借り換えができますが、諸費用などを含めて負担が減るかどうかを考えなければなりません。
たとえば、ローン残高が2,000万円で金利が年0.7％から0.5％へ変わり、残り返済期間が20年残っていた場合を考えてみましょう。
ボーナス払いは今回考えていないため、借り換え前は約2,143,848円、借り換え後の総返済額は約2,102,083円で約417,653円の節約になります。
一見、借り換えが成功したように思えますが、住宅ローン借入には事務手数料や印紙税、司法書士報酬などの費用がかかるためそれらを含めて計算しなければなりません。
特に事務手数料等は借入額×2.2％とする金融機関が多いため、2000万円が残っていた場合の事務手数料は44万円で、事務手数料だけで差額を越えてしまっています。
住宅ローンの借り換えは成功すれば支払額を減らすことができますが、計算をする際は手数料などを合わせた支払額と比較しましょう。
4000万の住宅ローンで後悔や失敗した事例
夢のマイホームを手に入れたと思っても、返済負担が想定よりも大きかったというケースは少なくありません。
住宅ローンを検討している方はこれらの失敗例を参考にして、リスク回避を検討しましょう。
手取りではなく額面でシミュレーションをしてしまった
年収を額面で考えてしまい、返済負担率が想定よりも高くなってしまったというケースはありがちです。
例えば年収が400万円の場合、所得税や住民税などを差し引いて約320万円ほどになります。
以下の表は、年収別返済シミュレーションの際に使用した条件で額面での返済負担率と手取りでの返済負担率をしたものです。
| 年収 | 額面での返済負担率 | 手取りでの返済負担率 |
|---|---|---|
| 400万円 | 約30.2％ | 約37.7％ |
| 500万円 | 約24.2% | 約30.2％ |
| 600万円 | 約20.1% | 約26.2％ |
| 700万円 | 約17.3% | 約22.7％ |
| 800万円 | 約15.1% | 約20.1％ |
額面での返済負担率では年収500万円から25％を下回っている計算になりますが、手取り額だと600万円を越えなければ安定はしないことになります。
このように、住宅ローンのシミュレーションを行う際は、必ず手取り収入をベースに計算するようにしましょう。
ペアローンを組んでいたが離婚をしてしまった
夫婦共働きでペアローンで組んでいたが、離婚をしてしまったために返済が難しくなったというケースがあります。
ペアローンはそれぞれがローンを借り入れ、単独では借りられない額を借りることができるローン契約です。
借り入れる際にお互いの連帯保証人になっていることから、どちらか片方の支払いが滞った場合はもう片方に債権者から請求が来てしまいます。
また、住宅を売却するためには双方の同意が必要になるため売却も困難です。
ペアローンはこういったリスクを考慮しておく必要があるため、パートナーと慎重に話し合ってペアローンを選ぶかどうかを決めましょう。
団体信用生命保険に未加入の状態で事故をしてしまった
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合に家族や家を守ることができる保険のことです。
ほとんどの金融機関が加入を融資の要件としているため、加入をしないというケースはほとんどありませんが、フラット35は任意加入となっています。
そのため、気が付かずに未加入だった人や住宅ローンの支払いを滞納をしていたという場合などは失効をしている場合があるので一度確認をしてみてください。
この保険に加入していない状態や失効をしている状態で事故や病気で亡くなってしまうと、担保としていた住宅が差し押さえられ、住み続けられなくなってしまいます。
家や家族のことを守るために、住宅ローンを組む際には団体信用生命保険の加入を行うようにしましょう。
まとめ
支払計画を立てる時は、額面金額ではなく手取り金額でシミュレーションを行うと安全に計画を立てることができます。
日本銀行がマイナス金利政策を解除したことによりる金利の変動リスクにも注意が必要です。
住宅の購入は人生で最も大きな買い物の一つですので、後悔や失敗をしないためにも今回紹介した内容を元に慎重に検討しましょう。
松浦玉枝税理士事務所
https://matsuura-tax.tokyo/
東京税理士会所属。準大手税理士法人で約10年の経験を積み、2023年に品川区で独立開業。
法人や個人に対し幅広い税務サービスを提供。クライアントのニーズに柔軟に対応することをモットーとしている。
プライベートでは2児の母。