不動産投資でカモられるサラリーマンの共通点！成功のポイントや回避法を紹介
将来の資産形成を考えた時に不動産投資を選択するサラリーマンの方は多いです。
しかし実際にはサラリーマンが不動産投資でカモにされてしまうケースも少なくありません。
ただし、カモにされてしまう理由や原因を知ることで、リスクを回避することは可能です。
本記事では、サラリーマンが不動産投資のカモにされる原因や対策を解説しているのでぜひ参考にしてみてください。
不動産を買えば儲かるという訳ではない
不動産を購入すると資産になりますが、空室状態が続くとローンの返済ができなくなる可能性があります。
空室リスクを避けるためには不動産投資について理解をしておかなければなりません。
ここにサラリーマンが不動産投資でカモにされる1つの要因があります。
不動産投資で物件を購入しようとする際、不動産投資ローンを融資してもらう方がほとんどです。
金融機関はローン審査の際に「定期的な収入」を重視するため、サラリーマンは比較的容易に融資を受けることができます。
ですが、サラリーマンは本業が忙しく不動産投資の勉強ができない方が少なくありません。
融資を受けやすいが投資の勉強時間の確保ができないサラリーマンは、悪徳業者などからターゲットにされやすいと言えるでしょう。
不動産投資の仕組みをある程度理解しておこう
成功率を高めるためには、基本的な不動産投資の知識を身につけることが不可欠です。
以下は、不動産投資を始める前に理解しておくべき主要な知識ポイントになります。
- 不動産投資で利益を得る仕組み
- 税金関係の仕組み
- 利回りの計算方法
- 資金計画の立て方
- 物件の選び方
- 物件相場
- ローンの選び方
- 管理会社の選び方
- 管理の仕方
どれも重要な箇所ですが、特に利回りの計算方法と物件の選び方は抑えておいた方が良い項目です。
表面利回りと実質利回りの違いを理解していなければ、それ以降の資金計画やローンの組み方なども影響をしてきます。
物件の選び方は投資の一番難しいところです。
立地条件、建物の状態、将来の賃貸市場の見通しなど様々な視点から物件を見極める必要があります。
不動産投資で節税ができる損益通算とは
不動産投資について勉強をしていると「不動産投資は節税になる」と聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
しかし、「なぜ節税できるのか」と問われると説明できる人は少ないと思います。
税金制度の中でも「損益通算」という制度を利用した所得税や住民税の節税効果について知っておいた方が良いでしょう。
損益通算とは、赤字の所得を他の所得から差し引くことで税負担を軽減する方法のことです。
本業の所得が3000万円あり、不動産所得が-1000万円だった場合、所得は2000万円になります。
この課税所得の2000万円で確定申告をすることで、給与所得から引かれていた税金が返ってくるという仕組みです。
ただし、この方法で節税効果があるのは給与所得が高い人に限られます。
節税ができるという言葉は全員に当てはまっている訳ではありませんので、自分の給与収入で節税につながるかどうかを確認してみてください。
海外不動産では損益通算ができなくなった
2020年の税制の改訂によって、海外不動産投資での損益通算による節税が難しくなりました。
というのも、国外の中古不動産の損失を国内の不動産所得や給与所得と損益通算するのができなくなったのです。
修繕費用や管理費用などは引き続き経費として計上できますが、減価償却費という大きな費用が経費計上できなくなったことから、以前ほどの大きな節税効果を期待することは難しいでしょう。
国内での不動産所得での損益通算は引き続き認められていますので、そういった観点からは国内不動産を購入する方がオススメと言えるでしょう。
実際にサラリーマンが不動産投資でカモにされた事例
不動産投資は適切な知識を身につけておくことで、リスクを最小限に抑えることができます。
実際にあった事例を通して、万が一の時に適切に対処をできるように備えておきましょう。
無理なローンで高いマンションを購入させられた
でも、実は相場よりも1000万ほど高い価格で購入してしまっていました。
その後も競合物件なども周りに立って、家賃設定も下げざるを得なくなります。
物件価値の上昇も期待していたほどではなく、高値踏みと相まって売却するのも難しいです。
このケースは高値踏みの失敗例ですが、相場調査を慎重に行っていたら回避できた事例です。
ローンに関しては返済負担率を25％ほどに抑えて返済計画を組むことで、安定した不動産投資をすることができます。
中古物件の購入後に修繕が必要なことが発覚
しばらく経った後、物件の内覧時には確認できなかった箇所の修繕が必要なことが発覚。
フローリングの張り替え、畳の交換、壁紙の貼り替え、キッチンや浴室、トイレの設備更新など、これら一つ一つの修繕に数100万円のコストがかかってしまいました。
築古物件を購入する際には、修繕リスクを正確に把握することが重要です。
物件のリフォームや修繕履歴を事前に確認し、購入後にどの程度の修繕が必要になるのかを把握しておきましょう。
不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの共通点
サラリーマンが不動産投資でカモにされやすい理由は前述した「不動産投資への理解不足」です。
知識不足な状態ではどれだけエリートなサラリーマンであってもカモにされるのは避けられないでしょう。
このような状況を回避するために、具体的な理由をもとにした対策を講じることが重要になってきます。
本業が忙しくて管理を任せがち
適切な管理会社や信頼できる人を選ばなければ、カモにされる可能性が高くなってしまいます。
たとえば、管理会社が不適切だった場合は入居者の対応や建物のメンテナンスが適切に行われず、投資の収益性が著しく低下してしまうなどのリスクが考えられるでしょう。
管理を任せきりにしてしまうと管理会社から対応を後回しにされてしまい、入居者からのクレームやトラブルが適切に処理されないなどというトラブルにも繋がりかねません。
何から始めて良いのか分からない人は、不動産投資のセミナーへの参加を検討してみてください。
無料のセミナーやオンラインで行われるセミナーもあるので、時間がない人であっても比較的勉強がしやすいです。
悪質なサブリース契約の見極めができない
サブリース契約とは、賃貸物件をサブリース業者が一括して借り上げ、転貸しという形で入居者を募る契約です。
空室リスクや滞納リスクの回避、管理業務の手間を省くことが可能なサブリース契約ですが、これを悪用し、オーナーに不利な契約を結ぼうとする業者がいます。
以下は、実際にあった悪徳なサブリース契約の例です。
サブリース契約前は「30年は家賃保証をする」という話をしていた。
しかし、契約後には家賃の減額を迫られ、一方的に家賃の減額を行われてしまった。
このようなトラブル報告は多く、平成30年には金融庁・消費者庁・国土交通省の連名でサブリース契約についての注意喚起が行われるほど多いです。
悪質なサブリース会社かを見極めるために、契約前に相手方が賃貸住宅管理業者登録制度に登録されているかどうかを確認しましょう。
営業トークで感情的な判断をしてしまう
営業担当者からの熱心なトークを聞き、その場で投資先の物件を決めてしまうサラリーマンも少なくはありません。
「今が買い時」「このチャンスは逃さない方が良い」と言われても即決するのではなく、時間をかけて検討する方が良いでしょう。
感情的な判断をしないためには、表面利回りと実質利回りの二つを適切に計算することが重要です。
| 表面利回り（％） | 年間家賃収入÷物件価格×100 |
| 実質利回り（％） | （年間家賃収入－年間維持費）÷（物件価格＋諸費用）×100 |
表面利回りでも投資の収益を計算をすることができますが、正確な投資収益を把握するためには年間維持費や購入時の諸費用を考慮した実質利回りの計算が欠かせません。
この利回りの計算を頭に置いておき、物件の価値や将来性をじっくりと吟味し、損失を避けるための慎重な判断を行いましょう。
不動産投資の初心者にオススメな物件タイプ
不動産投資をこれから始める場合、何を基準に物件を選んだら良いかと悩む人は多いのではないでしょうか。
特に最初は知識や経験もないため、リスクの低い物件を選ばなければなりません。
ここからは、不動産投資の初心者にオススメな物件をご紹介します。
オーナーチェンジ物件
不動産投資のリスクの1つは「空室状態になってしまう」ことです。
その空室リスクを投資初期から避けることができるのが、オーナーチェンジ物件になります。
通常の空室物件とは異なり、入居者の募集などを行わずとも良いため、オーナーの負担が少ないのがメリットだと言えるでしょう。
過去の収益情報から投資計画も立てやすいため、 2棟目以降を考えている方にもオススメできる物件タイプです。
中古ワンルーム
不動産投資で「新築物件」を最初に購入するのはリスクが高いため、オススメはできません。
新築物件のメリットとしては、購入時に「新築プレミアム」として高い家賃を設定することができ、入居者も比較的集まりやすい点です。
しかし、一度人が住んでしまうと新築ではなくなるため年間で家賃下落率が1%を超えることもあります。
中古物件は比較的価格が低く抑えられているため、初期投資額を減らせるのが大きなメリットです。
設備の老朽化や耐震性の問題がある場合もありますが、リノベーションを施すことでこの問題は解決することができます。
初めて不動産投資をするという人は新築物件を避け、中古物件に投資をすると良いでしょう。
不動産投資のリスクを抑えて成功率を上げるポイント
不動産投資は事前の準備と知識を持っていることで成功率を高めることができます。
しかしながら「これをすれば成功率が一気に上がる」といった攻略方法などはありません。
慎重な物件選びや運用戦略の立案など、成功率を上げるポイントは様々です。
今回は不動産投資のリスクを抑えつつ成功を目指すための主要なポイントを紹介します。
少額から始められる不動産投資を選ぶ
成功率を上げるためには少額から投資を始めることも一つの方法です。
一棟マンションやアパート投資と比較して、ワンルームマンション投資であれば、より少ない初期投資で始めることができます。
ワンルームマンション投資は管理の手間が少ないため、不動産投資をこれから始める人にもおすすめの投資方法です。
悪質な会社の見極め方を理解しておく
不動産投資において悪徳な会社を見極めることはとても重要になります。
見極め方として「良い口コミが多い」や「設立から何年も経っている」といったやり方は主流なやり方です。
ですが、これらのやり方よりも確実に悪徳な会社を見抜く方法があるので以下の方法をぜひ参考にしてみてください。
| 悪質な業者の特徴 | 対処法 |
|---|---|
| 過去に行政処分を受けている | ・国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」にて確認 |
| 売却済みの人気物件などを広告に出している （おとり広告） |
・Webサイトで物件情報を確認 ・被害に遭われた方は消費生活センターに相談 |
| 絶対に儲かると断定してメリットばかり話す | ・複数の不動産会社に相談する ・セカンドオピニオンに相談する |
これらの見極め方に自信がない方は、会社の他に相談できるセカンドオピニオンを探しておくのをオススメします。
セカンドオピニオンは他の不動産会社であったり、セミナーで出会った人、知人でも構いません。
なにかあった時に相談できる相手がいるだけで慎重に判断ができるようになり、思わぬ落とし穴に気づくこともできます。
目的を明確にし計画を立てる
具体的な目標を持つことで不動産投資の計画を立てやすくなります。
ここでは3つの目標を例に計画の立て方を簡単にご説明するので参考にしてみてください。
| 目標 | 計画 |
|---|---|
| 月30万円の家賃収入を得る | ・中古や新築の物件を購入し、賃貸に出す ・立地や物件の状態、市場価格を考慮する ・リノベーションを行い、入居者のニーズに応える |
| 10年で資産1億円を稼ぐ | ・複数の物件を購入する必要がある ・家賃収入のほか、物件の価値上昇によるキャピタルゲインも視野にいれる ・リスク分散のために、地域や物件タイプを多様化させる |
| 60歳までにローンを返済 家賃収入を私的年金代わりにする |
・計画開始からローン完済まで30年前後を見込むため、30歳までには不動産投資を始める ・長期保有のため人口減少が緩やかな地方か、都心の人口増加エリアの物件を検討する |
短期間で利益を得るためにはキャピタルゲインを考える必要があり、長期的な利益を得ようとすると物件を保有し続ける必要があります。
不動産投資を通じてどのような目標があるのかを慎重に考え、それを元に計画を立ててみましょう。
FIREや不労所得というフレーズを盲信しない
FIREや不労所得というフレーズを盲信することは危険です。
実際に、どの程度の資産があればリタイアができるのかを考えてみましょう。
FIREを目標にする場合は「4％ルール」という考えがあります。
これは、生活費を投資元本の4％に抑えることができたら資産が減ることなく暮らしていくことが出来るという仮定の話です。
この4％ルールで考えた場合は、リタイア後に用意をしておく必要がある資産は年間支出の25倍の額になります。
2021年の総務省の家計調査報告によると単身世帯の平均支出は年間で約160万円なので、4000万円の資産が必要です。
4000万円という金額を不動産投資で獲得ができるのかどうかをじっくりと考える必要があります。
また不労所得に関しては「日常的な労働をせずに得られる収入」のことを指しますが、不動産投資は不労所得とは言えません。
不動産投資には管理業務が伴いますし、収益を生み出し続けるためには日々勉強をし続ける必要があるので、投資というよりも事業に近い感覚です。
賃貸需要を理解して空室対策をする
不動産投資の収入は家賃収入が主になるので、空室対策をしない不動産投資は失敗する確率が高いでしょう。
空室対策には主に「エリア」と「建物」と「契約・条件」に分けることが可能です。
| 対策の種類 | 対策例の内容 |
|---|---|
| エリア | ・政令指定都市周辺 ・最寄り駅から徒歩10分圏内 ・商業施設や病院などの公共施設が近くにある ・ハザードマップで安全な区域内にある ・人口減少率が低いor人口増加をしている ・近隣に工場や大学がある |
| 建物 | ・新耐震基準を満たしている ・接道要件を満たしている ・外壁塗装で外観をキレイにする |
| 契約・条件 | ・フリーレントを導入する ・敷金・礼金・更新料を安くする ・ルームシェア可能 ・外国人入居者を受け入れる ・単身高齢者を受け入れる |
これらの対策をすることで入居者にとっての負担を軽減して物件の魅力を高めることができます。
どのような対策を取るのかは市場の動向や入居者のニーズによって変わりますので、同地域で同じ価格帯の物件情報を調べてみると良いでしょう。
不動産投資によくある悩み
不動産投資を始めようと思っても、さまざまな悩みや不安があり、なかなか行動ができないという人は多いです。
そこで、不動産投資においてよくある悩みをピックアップして回答をいたします。
事前に十分な準備をせずに投資を始めると失敗のリスクが高くなるので、ここで不安や悩みを解消しておきましょう。
不動産投資を始める頭金の目安
不動産投資を始める際の頭金については、一般に物件価格の10％〜15％程度が目安です。
ただし、この頭金に加えて以下の初期費用がかかってくるのでこれらも計算に入れる必要があります。
| 費用の種類 | 概要 | 金額 |
|---|---|---|
| 物件の頭金 | ローンの借入金額を除く自己資金 | 物件価格の10％〜20％ |
| 仲介手数料 | 不動産売買契約が成立した際に仲介業者に支払う | 物件価格×3％＋6万円＋消費税 ※物件価格が400万円越えの場合 |
| 登録免許税 | 物件の所有権などの登記にかかる税金 | 新築の場合は0.4％ 中古の場合は2％（令和8年3月31日まで1.5％の軽減措置あり） |
| 不動産取得税 | 物件を取得した時にかかる税金 | 固定資産税評価額×4％ |
| 印紙税 | 契約書を交わす際の税金 | 500万円超1,000万円以下：1万円 1,000万円超5,000万円以下：2万円 5,000万円超1億円以下：6万円 |
| 司法書士報酬 | 登録手続きをした司法書士に支払う報酬 | 10〜20万円 |
| ローン事務手数料 | 金融機関に支払う事務手数料 | 借入金額の1％〜3％ |
| 火災保険・地震保険料 | 物件購入時に加入する保険の保険料 | ワンルームの場合は年2万円が相場 一棟物件は年10万〜20万円 |
上記を考慮すると一般的に不動産投資の初期費用は頭金と合わせて20〜30％ほどとなります。
不動産投資の理想の利回り
不動産投資の理想的な利回りは、地域や物件タイプによって大きく異なります。
一般的には、年間の家賃収入が物件価格の5%以上であれば健全な投資と考えられますが、この数値はあくまで目安です。
理想の利回りを考えるときは、居住地域の平均的な利回りを考えることをおすすめします。
| 地域別 | 2024年1月の平均利回り（表面利回り） |
|---|---|
| 全国 | 6.71％ |
| 北海道 | 12.63％ |
| 東北 | 12.41％ |
| 首都圏 | 6.23％ |
| 信州・北陸 | 14.47％ |
| 東海 | 9.48％ |
| 関西 | 6.73％ |
| 中国・四国 | 13.56％ |
| 九州・沖縄 | 9.23％ |
これはあくまでもワンルームマンションでの平均利回りであり、一棟マンションや一棟アパートの利回りとは異なるので投資候補物件の住宅種類で利回りを計算してみてください。
人口減少社会における不動産投資の将来性
マクロな視点において言われているだけで、ミクロの視点で見てみるとそうとも限りません。
具体的な例で言えば、数年前に熊本県に台湾積体電路製造という世界最大手の半導体受託製造の工場が建てられることが決定しました。
その際、熊本県全域の新築賃貸物件平均賃料が、進出発表時から2023年第3四半期で25.4％の上昇をしています。
他にも明石市では地方自治体の積極的な政策によって人口が増加し、不動産価格が上昇しました。
東京都心においても需要が物件供給よりも上回っている状態であり、不動産ニーズは未だ高い状態です。
ローンが残っている状態で不動産は売却できるのか
ローンが残っている状態でも不動産の売却は可能です。
ただし、住宅ローンが残っている場合だと「抵当権」が付いたままの状態のため、売却時にはローンの残債を完済して抵当権を無くす必要があります。
その際、売却金額よりも住宅ローンの残高が多いオーバーローンの状態の場合であっても売却することは可能です。
また、売却時には仲介手数料や税金などの諸費用が発生することも覚えておきましょう。
詐欺に遭った場合の対処法
不動産投資において詐欺に遭遇した場合は、全国宅地建物取引業保証協会や不動産保証協会に連絡をしましょう。
全国宅地建物取引業保証協会や不動産保証協会とは、宅建業を営んでいる企業が会員となっている団体です。
この二つの団体は、不動産取引における問題の解決を適切にサポートをしてくれます。
手付金が戻ってこなかった場合などは「弁済業務」という不動産会社の代わりに代金を返済する業務もあるので、詐欺やトラブルに巻き込まれた際はこれらの団体に連絡をしましょう。
ただし、相手が宅建業者ではなく、架空の企業で詐欺団体であった場合は保証協会では対応ができません。
この場合は警察や弁護士への相談をするようにしてください。
法的な手続きが必要な場合や、損害賠償を求める場合などは警察や弁護士のサポートが不可欠です。
まとめ
不動産投資は人気のある投資先ですが、様々なリスクや悩みが多いのも事実です。
不動産投資への理解がないままだと悪徳な会社にカモにされてしまう可能性があります。
不動産投資で成功をするためには、適切な知識の習得と冷静な判断力が必要です。
しっかりとリサーチを行い、リスク管理を徹底することで不動産投資でカモにされる可能性を抑えることができます。