不動産売買の手付金とは？相場や払えない時の対処法、全額返ってくる例を紹介
不動産売買における「手付金」の役割について、みなさんはどの程度知っていますか。
手付金はトラブル防止や契約解除時のリスク管理にも大きく関わる費用なのですが、その相場や注意点などを詳しく理解している人は実はあまり多くはありません。
そこでこの記事では、手付金がもつ3つの役割や安く抑える方法などについて解説させていただきます。
不動産売買の契約を控えた方はもちろん、将来的に不動産取引を検討している方にも役立つ情報がたくさんありますので、ぜひ最後までご覧ください。
手付金がもつ3つの役割
手付金とは、不動産売買の契約時に買主から売主へ一時的に預けられる金銭のことを指します。
マンションや一戸建てを購入する時に前払いする金銭というイメージがありますが、実は手付金は「解約金」や「違約金」といった法的な側面も持つ金銭なのです。
また、よく混同されるものとして「頭金」や「内金」「申込証拠金」という費用があります。
手付金の役割を紹介する前に、まずはこれらの違いを抑えておいてください。
| 項目 | 支払いタイミング | 内容 |
|---|---|---|
| 手付金 | 売買契約の締結時 |
・住宅購入時、売主に対して現金で支払う ・解約金などの役割がある |
| 頭金 | 売買契約の後 |
・不動産価格のうち、自己資金など住宅ローンの借入以外の方法で用意するお金 ・支払うタイミングは決済時（残代金を支払う時） |
| 内金 | 売買契約の後 |
・手付金とは別に売主が設定するお金 ・建物の請負契約に見られる |
| 申込証拠金 | 売買契約の前 |
・購入の意志を示すために売主に預けるお金 ・契約成立時には手付金に充当され、契約不成立なら全額返金 |
これらの大きな違いは「法的拘束力」があるかという点になります。
手付金には法的拘束力がありますがその他の費用にはこれらはありません。
契約によっては手付金と内金の違いが明確ではないケースがあるため、契約時に「これはなんのお金ですか」ということを確認するようにしましょう。
それでは、ここからは「手付金」の3つの役割を紹介していきます。
売買契約の証拠である証約手付
手付金の一つ目の役割は、売買契約が成立した証拠となる「証約手付」です。
不動産売買が成立するまでの流れは「物件の申込み」から「売買契約」を経て「契約成立」します。
購入や売却に至るまでに様々な段階があるため、売買契約によっては「どのタイミングで売買契約が成立したのか」が不明瞭なケースも少なくありません。
そのため、買主から売主へ手付金が支払われたタイミングで「売買契約が成立」したと判断します。
この時に支払われる手付金を「証約手付」と呼びますが、実はこの「証約手付」は日本ではあまり用いられません。
日本で用いられる手付金は原則として次に紹介する「解約手付」になります。
契約を解除できる解約手付
手付金には当事者に解約権を留保させることができる「解約手付」という役割もあります。
これにより、契約成立後であっても、一方の当事者だけの意思で契約解約が可能です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売主側が手付解除する場合 | 買主から受領した手付金を返還し、さらに同額を支払う（手付金倍返し） |
| 買主側が手付解除する場合 | 手付金を返還してもらえる権利を放棄 |
この「解約手付」が不動産売買で用いられる手付金の役割です。
大前提として手付金には3つの役割がありますが、手付金は1つの契約で1つの役割しか適用されません。
そして実際に「売買契約で交付される手付は解約手付とみなす（解約手付性の付与）」と宅地建物取引業法第39条第2項で定められています。
不動産売買は専門知識を有する取引であるため、消費者保護や取引の公平性を保つために「解約手付」が適用されているという訳です。
債務不履行に対して没収する違約手付
手付金の3つ目の役割とは、債務不履行に備えて預けておく「違約手付」です。
売主または買主のどちらかに債務不履行があった場合、違約金の清算金として手付金が充当されるという仕組みになります。
ここでの債務不履行とは以下の通りです。
- 買主が代金を支払わない
- 売主が物件を引き渡さない
買主が債務不履行を行った場合は手付金が没収されます。
一方、売主が債務不履行を行った場合は、預かっていた手付金を買主に返し、さらに同額を違約金として支払わなければなりません。
買主や売主といった立場によって対応が違うという点に注意をしましょう。
不動産売買で手付金が返ってくるケース
前述した通り、手付金は契約の成立を保証する預り金です。
そのため、手付金が返ってくるタイミングは、主に決済や物件の引渡しのタイミングになります。
ただし、買主へ手付金を返すのは事務手続き等が増えることになるので、原則、そのまま手付金が返還されることはなく、物件価格へ充当（差し引かれる形）されることがほとんどです。
しかし、これから紹介するケースに該当する場合は、手付金がそのまま返還されることがあります。
ローン特約による手付金返還
買主都合による解約では売買契約時に特約を付けている場合のみに、手付金が全額戻って来ることになります。
このローン特約とは、住宅ローンの融資が受けられる前提で売買契約を進めていたが、住宅ローンの審査に通らなかった時に売買契約を解約できるという特約です。
この売買契約を解約する時には違約金は必要なく、契約解除とともに手付金が全額返還されます。
住宅ローンを利用する際にはこの「ローン特約」をつけることができるので、住宅ローンの本審査が認められなかった時には手付金が全額返ってくると覚えておきましょう。
ただし、融資の申込手続きを行っていない、または融資の承認を妨げるなどの行為を行っていた場合はこのローン特約は適用されないことに留意してください。
売主都合による契約解除や契約違反
不動産売買での手付金は解約手付となるため、売主の都合で契約が解除された場合は手付金の倍額が返還されることになります。
ここでの売主の都合というのは以下の通りです。
- もっと高値で購入する買主を見つけた
- 親族等から売却を反対された
また、契約解除の他にも明確な契約違反があるケースだと違約金の支払いを請求することが可能です。
ただ、明確に契約違反だと分からないケースでは裁判にまで発展するケースもありますので、慎重にやり取りをするようにしましょう。
契約違反による違約金の金額は売買契約書に記載された額となりますが、基本的に売買代金の10％から20％程度になります。
保全装置による全額返還
不動産売買の重要事項説明書の中には「手付金等の保全装置の概要」という項目があります。
ここでの「手付金等」というのは、売買契約を結んだ日以降で不動産の引き渡し前に支払われる「内金」や「手付金」、「申込証拠金」です。
保全方法については、対象不動産が未完成物件か完成物件かによって保全方法が異なります。
| 物件の状態 | 保全方法 | 保全措置の要件 |
|---|---|---|
| 未完成物件 |
・銀行等による保証 ・保険事業者による保証保険 |
・手付金が1000万円を超えるとき ・手付金等の合計が代金の額の100分の5を超えるとき |
| 完成物件 |
・銀行等による保証 ・保険事業者による保証保険 ・指定保管機関による保管 |
・手付金等の合計が1000万円を超えるとき ・手付金等の合計が代金の額の100分の10を超えるとき |
物件の工事が完了しているか完了していないかによって保全方法や保全措置などが異なります。
ただし、保全措置の要件を満たしているケースであっても以下のようなケースでは保全措置は取られません。
- 売主が宅地建物取引業者ではない
- 業者間取引
- 買主が不動産の登記を済ませている
保全措置が義務付けられているのは「宅地建物取引業者のみ」であり「不動産の引き渡し前」です。
そのため、個人間の売買や買主が所有権の登記を済ませているケースであれば、保全する必要がないとみなされます。
3つの保全方法の違い
物件が完成しているかどうかによって保全方法が異なると前述しました。
それぞれの保全方法の内容については以下の通りです。
| 保全方法 | 特徴 |
|---|---|
| 銀行等による保証 |
・買主が支払った手付金等を、銀行や信用金庫、信託会社などの金融機関が保証を行う ・手続きが複雑だが、信頼性が高い ・高額な取引に用いられる |
| 保険事業者による保証保険 |
・保険会社が保証保険契約を提供し、買主が支払った金額が保険によってカバーされる ・比較的低コストで手続きも簡単 ・中小規模の取引で用いられる |
| 指定保管機関による保管 |
・買主が支払った手付金等を、指定された信託会社などの保管機関に預け入れる ・現金を保管するため、手続きがやや複雑 ・大規模な取引に用いられる |
これらの保全措置は基本的に売主が選ぶことになります。
買主としてはそこまでするべきことに違いはありませんが、保全措置にこだわりがある場合は契約交渉時に希望を伝えてもよいでしょう。
手付金の相場は5%~20%が一般的
手付金の額は宅建業法では「手付金は売買金額の20％までを上限とする」とされています。
そのため、手付金は売買代金の5％から20％の範囲内で決めることが一般的です。
実際は、5％から10％程度を相場としていることが多く、例えば4,000万円の物件であれば、200万円から400万円ほどの高額な金額になります。
また、手付金は契約時に支払う必要があるため、住宅ローンをフルローンで組む場合でも、先に手持ちの貯金から支払わなければなりません。
そのため高額な手付金を用意できず、住宅購入を諦めてしまう方も多いです。
弊社ではそういった声にお応えする「手付金0円での売買契約」を専門家がご案内いたしますので、ぜひご相談ください。
手付金は10万円でも組めるが注意が必要
手付金の上限は宅建業法によって定められていますが、下限には取り決めがありません。
そのため、例えば4,000万円の物件であっても、手付金を10万円とする少額手付も可能です。
しかしながら、契約解除ができる日までは買主も売主も手付解除をすることができるため、10万円の手付金で契約をした場合、手付解除がしやすい状態にあります。
もし、契約後により高い値段で購入する買主が現れた場合、売主は手付金の倍額である20万円を支払うことで解除することができるため、契約解除をされてしまうかもしれません。
また、仲介手数料の請求権は売買契約成立時に発生するため、手付解除をした場合でも不動産会社は仲介手数料を請求することができます。
これらのリスクを買主と売主の双方が理解していれば問題ありませんが、少額手付にもリスクがあるということは覚えておきましょう。
手付金を現金で支払う理由
手付金は売買契約の成立と同時に、買主から売主に現金で支払われるのが一般的です。
その理由は、現金以外だと売買契約書に署名、捺印してから手付金を受け取るまでの時間が空いてしまうからになります。
その他の理由としては以下の通りです。
- 振込だと確実性が低い
- 売買契約の締結が土日に行われるケースが多い
- 取引な金融取引や書類のやり取りを省略できる
売主にとっても現金支払い以外の支払い方法だとその日中に受け取れるか分からないため、売買契約と同時に手付金を現金で支払われることでスムーズに手続きをすることが可能です。
また、手付金の他にも現金で支払う契約時の諸費用があります。
諸費用の中でも「仲介手数料」などは物件によって異なるため、事前にどれくらいかかるか把握をしておくと良いでしょう。
不動産売買における手付金の注意点
ここまでは手付金の役割などを紹介してきました。
不動産売買の契約時に現金で支払うことになる手付金ですが、実は知っておいた方がよい注意点などもあります。
手付金は物件によっては100万円以上かかる高額な費用です。
思わぬトラブルに巻き込まれないように、これから紹介する注意点を抑えておきましょう。
契約の履行に着手するまでは手付解除できる
民法の規定では「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」手付解除ができるとされています。
つまり、自分が履行に着手をしていても相手が契約の「履行に着手」するまでは解除することが可能です。
ここでの履行の着手は以下のケースになります。
- 内金や中間金の支払い
- 売買代金の準備
- 売主へ履行の催告
- 引き渡しや移転登記の準備
ただし、「いつ履行に着手したか」を判断するのが難しいケースがあるため、不動産の売買では手付解除期限の特約を契約書に明記することが一般的です。
具体的な手付解除期限は売主と買主の合意によって決められますが、不動産会社の都合で期日を決める場合もあります。
手付解除の期限については、事前に確認しておくとよいでしょう。
手付金の後払いは違法になるケースがある
売主が宅建業者である場合だと、手付金の後払いや分割払い、貸付や立て替えなどは違法です。
これらの行為は「契約の誘引」や「信用の供与」に該当するとして、宅地建物取引業法で明確に禁止されています。
これは、専門知識を持つ宅建業者が、あまり専門知識を有しない一般消費者に対して十分な検討時間を与えず、資金準備もできないほど早期に契約を締結させることを防止するための規定です。
ただし、減額交渉や親族やカードローンなどから別途借り入れて準備をするのは違法行為には該当しません。
また、売主が一般個人や一般法人の場合では手付金の後払いは業法違反にはならないため、後払いを検討している方は取引相手が宅建業者かどうかを確認しておきましょう。
手付金を支払うのは売買契約成立日
手付金は売買契約が成立したことの証明であるため、売買契約の成立日に現金で支払われます。
契約当日の一般的な流れは以下の通りです。
- 売主と買主の顔合わせと挨拶（売主同席の場合）
- 重要事項の説明
- 売買契約書の確認と記入・捺印
- 手付金の受け取り
- 不動産業者への仲介手数料の支払い
- 今後のスケジュール確認
手付金以外にも、本人確認書類、実印、印紙代、印鑑証明書などを用意しておく必要があります。
不動産売買の詳しい流れについては、以下の記事で解説していますのでぜひ参考にしてください。
売買契約時に同席できないケース
原則として、不動産の売買契約は売主と買主が同席しなければなりません。
ただし、同席が難しい場合は不動産業者等が双方のもとを訪問し、契約書面への記名などを求める「持ち回り契約」を行うこともあります。
買主が同席できず、持ち回り契約で手付金を当日現金で支払う場合、一旦不動産業者に手付金を預けるのが一般的です。
その際は必ず手付金の預証を受け取り、後日に売主からの領収書と引き換えるようにしましょう。
売買契約時の当日の流れや、必要な書類に関しては以下の記事で詳しく触れているため参考にしてみてください。
手付金が払えないケースは弊社にお任せください
これまで手付金の役割や注意点などを紹介させていただきました。
解約手付としての役割を持つ手付金は支払い義務がある費用であり、売主が宅地建物取引業者であれば後払いなどは禁止されているため、まとまった現金を用意しなければなりません。
そのため、人によっては手付金の準備が難しいケースもあるかと思います。
弊社では「手付金0円での売買契約」実績が多数ございますので、手付金についてお悩みの方、手付金0円での売買契約をご希望の方は、お気軽にご相談ください。