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家賃収入だけで暮らすためにはどうすればいい？仕組みからわかる実現するために必要な手順

更新日：2024.07.28

不動産投資で得た家賃収入だけで暮らしていきたいと考えている方は近年増加してきています。
その背景にあると考えられるのが、2019年頃に話題になった「老後2,000万円」問題であったり、近年でいうと「2040年には老後資金が4,000万円不足」というニュースです。
不動産投資をしておけば、定年を迎えた後であっても毎月家賃収入が入ってきますし、老後に向けての資産形成にも繋がります。
そして、投資をするのが珍しくなくなってきた状況で「不労所得」である不動産投資で暮らしていきたいと考える人が増えてきて、弊社にも相談をしに来られるお客様が多くなって来ました。
では、実際に家賃収入だけで生活するためには、どれくらいの不動産規模が必要なのでしょうか。
この記事では、家賃収入で生活するために必要な不動産投資方法や、収支の内訳、収入を増やすためのポイントなどを詳しく解説します。
不動産の家賃収入だけで暮らしたいと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

不動産の家賃収入の仕組み

家賃収入とは、自身が所有しているアパートやマンションなどを賃貸物件として入居者に貸し出し、入居者から家賃を受け取る収入形態のことを指します。
家賃収入と不動産所得はよく混同されますが、不動産所得の計算は大まかに「不動産所得＝家賃収入などの総収入金額－経費」で計算をすることが可能です。
支払われるタイミングとしては、翌月分の家賃が当月末までに支払われるという契約タイプが多く、月の途中から入居や退去を行ったケースだと日割り家賃が家賃収入となります。
所得のタイプで言うと、家賃収入は自分自身の労働で収入を得る「勤労所得」とは異なり、入居者がいる限り毎月収入として入ってくる「不労所得」です。
弊社に不動産投資のご相談をしに来られるお客様の中にも「不動産投資は不労所得なんですよね」と聞かれる方もいて、不動産投資は働かなくても収入を得ることができる収入形態であると認知されていることが分かります。
ただし、入居者を獲得するまでの情報収集や物件管理などもあることから、完全な不労所得とは呼べない側面もあるので注意が必要です。
ここからは実際に不動産投資における収入や支出の内訳を見ていきますので、どのような項目があるのかを確認していきましょう。

不動産の家賃収入の内訳

不動産の家賃収入には、様々な項目が含まれています。
以下の表は、主な家賃収入の内訳を示したものです。

収入項目	内容
家賃	・入居者が毎月支払う賃料
共益費・管理費	・賃料の5％〜10％が目安・水道代、電気代や掃除代など入居者全員で負担する費用
敷金	・賃料の1〜2ヶ月が目安・入居中の家賃滞納などに対しての担保としてオーナーに渡すお金・原則としてトラブルがなかったケースでは、契約終了後に返す
礼金	・賃料の1〜2ヶ月が目安・賃貸契約時に入居者からオーナーに支払われる一時金・返還義務はないため、礼金はそのまま収入となる・最近では入居率を高めるために礼金を0円にしているケースが多い・外国では礼金という文化がない国が多いため、外国人向けの不動産を考えるなら礼金を設定しない方が良い
保証金	・賃料の3〜5ヶ月が目安・賃貸契約時にオーナーに預けるお金・敷金や礼金に加えて支払うものではない・原状回復費用として使われ、使われなかった金額は戻ってくる
更新料	・賃料の1〜2ヶ月が目安・賃貸契約を更新した際にかかるお金・賃貸契約の期間のほとんどは2年契約

礼金に関しては、最近では入居率を高めるために0円に設定している物件が増えてきています。
特に、入居者の獲得を日本人だけではなく外国人にも幅広く狙っているケースでは、礼金の設定を見直す必要があるでしょう。
保証金というのは聞き慣れない方もいるかもしれませんが、敷金や礼金の代わりに関西地方で使われていた商習慣であり、最近では採用をしている物件は少なくなってきました。
敷金や礼金と目的は同じなため、敷金と礼金に加えて支払う費用ではないことを抑えておきましょう。
また、土地を貸し出したり、駐車場として運用して収入を得る方法もありますが、今回は家賃収入を主としているため、それらは省かせてもらいます。

不動産の家賃収入を得るために必要な支出

不動産投資の支出は物件の購入から管理、入居者募集に至るまで、不動産経営のあらゆる場面で発生します。
以下の表は、主な支出項目とその内容をまとめたものです。

支出項目	内容
税金・保険料	固定資産税、都市計画税、火災保険料など
業務委託料	管理会社への管理委託料、清掃費用など
専門家への報酬	税理士や司法書士への報酬
建物関連費用	減価償却費、建物修繕費
借入関連費用	ローン金利
入居者募集費用	仲介手数料、広告宣伝費など
その他経費	交通費、電話代、セミナー代など

前述した家賃収入は全てが収入になるわけではなく、これらの経費が差し引かれた残りが手取り額となり、それが不動産所得と呼ばれます。
不動産経営を行う上でどれも欠かせないものばかりですが、あまり経費が多くなってしまうと手取り額が少なくなってしまうため、家賃収入とのバランスを取らなければなりません。
不動産投資は、いったん物件を購入してしまえばあとは働かずともお金が入るという点で「不労所得」と呼ばれていますが、こういった側面を踏まえると「勤労所得」に近いと言えるでしょう。

家賃収入で暮らすためには最低でも年収360万程度必要

総務省統計局が実施している家計調査において、2023年の平均の二人以上世帯の消費支出は293,997円でした。
このことから、平均的な暮らしを送るためには月々に約30万円弱の値段が必要になることが分かります。
ただし、これは消費支出であり、貯金額などの非消費支出は含まれていません。
国税庁が発表をしている給与所得者の平均給与は458万円で、月々に換算すると約38万円になります。
そのため、家賃収入で暮らしをしていこうと思うと、以下のような金額が必要になります。

最低でも必要な収入	月29万円
生活にゆとりのある収入	月38万円

最低でも年収で360万円はほしいですが、ゆとりのある生活を送ろうと思うと約450万円ほどの年収があった方が良いと言えます。
ただ、独身の方であったり、結婚をしていてお子さんがいるなど世帯によって必要な金額は異なりますので、この金額はあくまで目安にしてください。

月々かかる生活費の内訳

家賃収入で生活していくためには、収入面だけでなく支出面にも目を向ける必要があります。
月々の生活費がどのような内訳になっているのかを把握し、無駄な出費を削減することが家賃収入で暮らしていく第一歩といえるでしょう。
ここでは、前述した総務省統計局が実施している家計調査の2023年の平均の二人以上世帯の消費支出の内訳を見ていきます。

消費品目	金額	内容
食料	86,554円	魚介類、調理食品など
住居	18,913円	家賃地代、設備修繕、維持費
光熱・水道	23,855円	電気代、ガス代
家具・家事用品	12,375円	家庭用耐久財、家事用消耗品
被服及び履物	9,644円	和服、洋服など
保健医療	14,728円	保険医療用品、医薬品
交通・通信	42,838円	交通、自動車等関係費
教育	10,448円	授業料、補習教育など
教養娯楽	29,765円	教養、娯楽、趣味などのサービス費用
その他の消費支出	45,777円	仕送り金、諸雑費など

表を見ると、食料費が最も大きな割合を占めており、次いで、交通・通信費、その他の消費支出が高くなっています。
その中の「交通・通信費」とは、自動車の維持費やガソリン代、公共交通機関の運賃、携帯電話の料金などです。
生活インフラとも言えるこれらの出費を抑えるには、例えば、車の乗り換えを検討したり、格安SIMへの変更を考えたりすることが有効でしょう。
また、教養娯楽費は、趣味や娯楽に関する支出です。
ストレス解消や自己投資の面から必要な費用ではありますが、節約の余地があるかもしれません。
お金を増やすより支出を減らす方が簡単ですので、家賃収入で暮らそうと思うと毎月の支出を考えた方が良いです。
自分の生活スタイルに合わせて、どの項目をどれだけ削減できるかを検討してみましょう。

データで見る平均不動産所得額

国税庁の「令和2年度申告所得税標本調査結果」によると、不動産所得者の所得金額の分布は以下のようになっています。

不動産所得	人数（割合）
70万円以下	527（0.74%）
100万円以下	1,474（2.06%）
150万円以下	5,174（7.24%）
200万円以下	6,647（9.30%）
250万円以下	6,593（9.23%）
300万円以下	6,165（8.63%）
400万円以下	9,715（13.60%）
500万円以下	6,974（9.76%）
600万円以下	4,742（6.64%）
700万円以下	3,552（4.97%）
800万円以下	2,588（3.62%）
1,000万円以下	3,614（5.06%）
2,000万円以下	7,496（10.49％）
3,000万円以下	2,882（4.03%）
5,000万円以下	2,002（2.80%）
1億円以下	1,010（1.41%）
1億円以上	369（0.517％）

最も多いのが400万円以上から500万円以下で、家賃収入で暮らすことができる目安年収の約450万円に一致をしています。
次に多いのが2000万円以下で、その次に500万円と200万円と続き、不動産投資で得ている所得はかなりのばらつきがあるようです。
また、家賃収入だけで暮らすことができる境界線が年収400万円だとしたら、年収400万円以上を有している人の割合は66.71%になるので、不動産投資をしている7割近い人が家賃収入だけで暮らすことができることが分かります。
以前までは「不動産投資をする」＝「億り人を目標にする」のイメージがありましたが、投資が一般的になってきた昨今では「不動産投資の家賃収入で暮らせる」がむしろスタンダードになってきているようです。
これらのことから不動産投資で家賃収入だけで暮らすことは決して不可能ではなく、不動産投資をしている人であれば実現可能な目標であると言えます。

家賃収入を得るまでの流れとやり方

不動産投資で安定的な家賃収入を得るのは、多くの人が目指す目標の一つです。
実際に家賃収入を得るまでにはいくつかのステップがあり、これから投資を初める人であれば、その過程を理解しておく必要があります。
ここからは、不動産投資の初心者でも分かりやすいように家賃収入を得るまでの流れとやり方について順を追って詳しく解説していきますので、気になる方は参考にしてください。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資で肝心なのは、不動産投資のパートナーを探すことです。
最初は不動産も投資のことも分からない状態であるため、情報収集を行う必要があります。
誰もが通るスタートラインではありますが、ここであまり相談に乗ってくれない相手をパートナーにしてしまった場合は今後の投資に大きな影響を与えてしまうため、パートナー選びは大変重要です。
パートナー探しと並行し、不動産投資のセミナーなどにも参加をして自らも情報収集を行いましょう。
大家さんのコミュニティーに積極的に参加をして、先輩大家さんの失敗談や成功談の話を聞くのも良い学びになります。
これからお付き合いする不動産会社を選び、開催されているセミナーや本などを読んで理解を深めた後は物件探しです。

不動産投資用の物件を探す

物件探しのフェーズに入ったら、まずはどのような物件が人気か、今流行りの間取りや生活しやすい導線はどうかなどを考えながら、気になる物件情報をとりあえず集めていきます。
不動産投資用の物件は不動産会社のサイトやセミナーに参加した際にもらえる配布資料などに掲載されているので、自分にあった情報収集先を見つけてみましょう。
また、情報収集で積極的に役立てていただきたいのが不動産会社です。
多くの取引を行っている不動産会社は今の人気の物件タイプや間取り、トレンドなどをしっかりと抑えています。
一人で物件を探すよりも情報収集力が広がり、不動産会社の人が持つ「物件を見極める目を養う」ことも可能です。
どの会社が良いのか分からないと不安な方は、ぜひ弊社にご相談ください。
弊社には月90組以上の取引実績がある実績豊富な専門家が在籍をしており、現在の物件のトレンドを熟知をしています。
どのような物件を選んだらいいのか、何から始めたら良いのか分からないなどのご相談も承っていますので、ぜひお気軽にご相談をしてください。

ローン融資を受ける

これにしようという物件が見つかったら次は買付申込です。
この申込時点ではまだ購入が確定する訳ではなく、金融機関での事前融資審査も含めて手続きが進みます。
ただ、この時に注意をしていただきたいのが、住宅ローンと不動産投資用ローンは違うということです。
住宅ローンと不動産投資用ローンには以下のような違いがあります。

ローン種類	内容
住宅ローン	・融資金額は年収の5〜8倍・不動産投資ローンと比べて金利は低め・不動産投資用には利用できない
不動産投資用ローン	・融資金額は年収の10〜20倍・金利が高い・審査基準に物件の収益性などもチェックされる

不動産投資ローンを組んでいると、住宅ローンは基本的に組めません。
また、金利の低い住宅ローンを利用して不動産投資を行おうと思っても契約違反になってしまいます。
契約違反が認められた場合は、残債の一括払いになることが通例ですので注意が必要です。

融資の際に必要なもの

融資を受ける際には、金融機関に提出する書類を準備する必要があります。
主な必要書類は以下の通りです。

必要書類	内容
身分証明書	・運転免許証・マイナンバーカード・健康保険証・住民票の写し・印鑑証明書
職務経歴書	・職務経歴書・勤務先の会社概要
所得を証明する書類	・源泉徴収票・住民税課税証明書・確定申告書
金融資産を確認できる書類	・預金通帳・金融資産の残高証明書・保険の解約返戻金が分かる書類・不動産の登記簿謄本・固定資産税評価証明書
借入状況が分かる書類	・ローン償還予定表・返済明細書
健康診断書	・企業で受けるものや、病院で受ける必要があるケースもある

融資審査では、これらの書類を元に借入者の返済能力や物件の収益性などが審査されます。
必要な書類は金融機関によって違うので、申し込みをする金融機関、または提携不動産会社の資料をよく確認しておくことが大切です。
金融機関に融資の申し込みを行って審査に通れば、いよいよ物件の購入に向けて動き出すことになります。

不動産を購入する

不動産投資用の物件が決まったら、次は購入の手続きです。
まず、購入の申込みをした不動産会社から重要事項の説明を受けます。
この際に、購入物件と契約内容についての詳細な説明があるので、ここで疑問などがあったらしっかりと確認をするようにしましょう。
重要事項説明に納得ができたら売主と売買契約を結び、このタイミングで物件価格の10％〜20％の手付金を支払います。
ローンの契約が結ばれると残りの物件代金を売主の口座に支払い、不動産の登記手続きが行われると物件購入が完了です。

購入した不動産を賃貸に出す

不動産を購入をしたら賃貸に出し、入居する人の募集を始めます。
不動産管理会社に管理委託をしておくと、入居者募集から案内、契約までをサポートをしてくれるので管理できるか不安という方は任せてみると良いでしょう。
申込があれば、不動産会社から申込をしてきた人の支払い能力などの情報が送られてきて、そこで入居の判断をするようになります。
賃貸契約を取り交わし、入居者が決まれば、次はいよいよ家賃収入を得るフェーズです。

家賃収入を得る

入居者が決まると家賃収入が入るようになりますが、家賃収入が全て収入にはなりません。
手取り額はこれまでにかかった経費とローンの返済額を家賃収入から差し引いた額になります。
管理会社を利用をしていると、その分の費用も差し引かれることになるので注意が必要です。
手取りの収入を増やそうと思うと毎月のローン返済額を抑えることで手取りは増えますが、その分、完済までの期間が長引いてしまいます。
では、どうしたら家賃収入が増えるのかという疑問が出てくると思いますが、それは後述していますのでそちらを参考にしてください。

収入別に見る家賃収入のシミュレーション

家賃収入のシミュレーションを行う際は、投資金額に対する収益の割合である「利回り」を考慮する必要があります。
不動産投資の平均的な表面利回りは7％前後ですが、この利回りで年間60万円の利益を上げるためには、価格が約857万円の物件が必要です。
ただし、この計算には空室リスクやローンの返済額は含まれていません。
また、利回りに関しても実質利回りでの計算を行った方がより現実的な結果を得ることができます。
そのため、実際の手取り額はこれらの要因を差し引いた後の金額となるため、同条件では求められる物件価格は高くなってしまうでしょう。
今回は、より現実的な以下の条件でシミュレーションを行ってみます。

物件タイプA	物件タイプB
・物件価格：4,000万円・ローン返済額：家賃収入の40％・実質利回り：3.5％（東京都の利回り相場）・諸費用：賃料の25％ ※ランニングコスト・空室リスク込	・物件価格：目標月間手取り額を達成する金額・ローン返済額：家賃収入の40％・実質利回り：3.5％（東京都の利回り相場）・諸費用：賃料の25％ ※ランニングコスト・空室リスク込

物件タイプAはかなり平均的な物件タイプで計算を行い、この物件タイプで目標の月間家賃収入に満たなかった場合は、1件で条件を満たすことができる物件価格を「物件タイプB」として紹介します。
また、「物件タイプA」をどの程度所有したら目標を達成できるのかも併せて見ていきますので、参考にしてみてください。

不動産所得月10万円の家賃収入シミュレーション

不動産投資で得られる家賃収入は、そのまま手元に残るわけではありません。
実際の収益を計算するためには、ローン返済額やランニングコストなどの費用を差し引く必要があります。
不動産所得で月10万円以上を稼いでいる人は不動産投資をしている全体の9割ほどを占めていますが、どの程度の物件価格であれば達成できるのでしょうか。

物件タイプ	合計物件価格	ローン返済額（年額）	家賃収入（年額）	ランニングコスト	不動産所得(年額)	不動産所得（月額）
物件タイプA（3件分）	120,000,000円	1,680,000円	4,200,000円	1,050,000円	1,470,000円	122,500円
物件タイプB	97,959,200円	1,371,400円	3,428,600円	857,100円	1,200,000円	100,000円

上記の物件タイプAでは月間家賃収入は35万円を達成していますが、費用が差し引かれて結果的に約12万円になっています。
物件タイプBで考えてみると約9800万円の物件価格が必要であることが分かり、不動産投資を初めて行う人であればハードルが高く感じてしまうかもしれません。
家賃収入をあげるためにするべきことなどは後述しているので、そちらを参考にしてみてください。

不動産所得月20万円の家賃収入シミュレーション

月20万円の不動産所得は、年収に換算すると240万円になります。
これは、不動産所得を得ている人の約8割が達成している金額です。
以下の表は、月20万円の手取り額を達成するための物件タイプ別のシミュレーションです。

物件タイプ	合計物件価格	ローン返済額（年額）	家賃収入（年額）	ランニングコスト	不動産所得（年額）	不動産所得（月額）
物件タイプA（5件分）	200,000,000円	2,800,000円	7,000,000円	1,750,000円	2,450,000円	204,200円
物件タイプB	195,918,400円	2,742,800円	6,857,100円	1,714,300円	2,400,000円	200,000円

平均的な物件であれば、5件ほどを保有することで月20万円の手取り額を達成することができます。
物件1件だけで達成しようと思うと、2億円程度の物件価格を所有しなければなりません。
1件だけで実現しようとするのはかなりリスクが高いため、月間手取り額20万円を達成しようと思うと物件数を複数保有をしている方がリスクは低いと言えます。

不動産所得で月50万〜100万円は難易度が高い

不動産投資で月50万円の収益を上げるためには物件タイプAの場合、13件もの物件を所有しなければなりません。
一方、1件の物件で達成しようとすると物件価格は約4億8千万円にもなり、月100万円になるとその約二倍の価格と物件数が必要になってきます。
しかし、1億円以上の物件をローンで準備するのは非常に難しいです。
そのため、複数の物件を所有し、それらを担保にしながら投資規模を拡大していくことが重要になってきます。
実際に不動産投資をしている方はどの程度の戸数を所有しているのかを見ていきましょう。

所有戸数	割合
1〜10戸	43.5％
11〜50戸	32.1％
51〜100戸	8.6％
101〜200戸	3.3％
201戸以上	1.2％

このデータから、不動産投資を始める際には複数の住宅を所有することが必要であることがわかります。
不動産所得で月100万円を達成した人を例に挙げると、最初は比較的安価な中古物件を購入し、リフォームなどを行って入居者を獲得し、その後に自ら新築アパートやマンションを建てるという流れで収益を拡大していきました。
不動産投資で最も心理的なハードルが高いのは最初の物件を選び、賃貸経営を開始することです。
もし、不動産投資に興味はあるものの不安を感じている方や、2件目以降の物件を探している方がいらっしゃいましたら弊社にぜひご相談ください。
現在、弊社では最大で仲介手数料無料のキャンペーンを実施しています。
お得に物件を購入したい方や売却を考えている方は、下記のフォームからお申込みください。

家賃収入で暮らしていくためにやるべきこと

不動産収入で生きていくためには年収400万円前後が必要だということが分かりました。
不動産収入だけで暮らしていく人を「専業大家」と言いますが、健美家が実施したアンケートによると、不動産投資を行っている6,7人に1人は専業大家だそうです。
2020年に行われた調査では8人に1人であったことから考えると、専業大家の人数は増加していると言えるでしょう。
では、その専業大家になるためにはどのようなことを行えばよいのでしょうか。

物件選びは最も重要なポイント

物件選びは不動産投資で最も重要なポイントで、安く購入することだけを意識してしまうと失敗する恐れがあります。
物件選びのポイントでは、なんといっても空室が出にくい立地、設備であることが重要です。
大学の近隣や都市部の近くは単身者からのニーズが高く、閑静な住宅街はファミリー層から人気があります。
最近では単身の女性も増えてきているため、駅から帰る道は明るいか、オートロックが着いているかなども入居者が入りやすくなる条件だと言えるでしょう。
ただし、駅からの物件は基本的に中古マンションや中古アパートが既に建てられているため、良い中古物件の見極め方なども勉強しておく必要があります。
中古物件に着いての詳しい説明は下記の記事でしているので、参考にしてみてください。

中古住宅購入の注意点を紹介！優良物件や買ってはいけない物件の特徴を解説

家賃収入シミュレーションを事前に行う

不動産投資を行う際は、家賃収入のシミュレーションを事前に行うことが重要です。
シミュレーションをしっかりと行わないまま物件を購入してしまうと、後悔してしまう可能性があります。
何か見落としているポイントなどがあってしまえば、大家業を続けていても利益を出せないことに繋がりかねません。
それらのミスを次の投資に活かすことができれば別ですが、不動産投資はミスをしても良いほど安い投資先ではないため、事前にミスが起きる確率を抑えておく必要があります。
特にシミュレーションを行う理由は下記の3つです。

物件の収益性を確認するため
損失を抑えることができる
売却のタイミングを逆算しやすくなる

不動産投資でよくある勘違いとして「失敗したら物件価格が全て無駄になる」という思い込みがありますが、家賃収入を考える時には売却のことも踏まえて考えることが普通です。
経年劣化による家賃の下落や、想定外のことが起きてしまい、物件を所有していると常にマイナスになってしまうような状態であれば売却をしなければなりません。
このように売却までをシミュレーションに入れるのは出口戦略と呼ばれ、不動産投資の戦略の一つです。
家賃収入だけではなく、こういった売却なども視野にいれて物件を選ぶと良いでしょう。

支出項目などを見直す

空室リスクを減らして入居率を高めるのが管理会社の役割です。
そのため、大家さんが収益性を高めるためには必然的に経費削減などで支出項目を見直すことになります。
通信費・交通費・消耗品費・接待費といった変動費を減らすのも一つの手ですが、以下の固定費を減らすという手法もあるので検討してみてください。

住宅ローンを借り換えてみる
委託管理業務を見直し、委託管理費を削減
従業員がいるなら人件費を見直す
火災保険などを見直す

住宅ローンの借り換えは、金利の低い商品に切り替えることで返済額を減らすことが可能です。
また、管理会社への委託内容を見直し、不要なサービスを削ることで委託管理費を削減できる可能性があります。
ただ、支出項目を見直すことで利益率を上げることができますが、必要なコストまで削減してしまうと物件の管理に支障をきたす恐れがあるので、バランスを取りながら支出項目を見直してみましょう。

物件を複数保有しておく

不動産投資で収益性を高めるためには、単純に物件数を多く保有するという手段があります。
具体的には、ローンを完済した物件を早めに作り出し、その家賃収入をそのまま次の物件のローンを支払うという流れです。
例えば、1つの物件のローンを30年で組んでいたと仮定し、その家賃収入を全て貯蓄として回しているケースでは、2件目の物件に移るまでに長い時間がかかってしまいます。
30歳で不動産投資を始めたとして、2件目を手に入れるのが50歳では「家賃収入で暮らす」という状態にはもっていけません。
そのため、家賃収入だけで暮らす「専業大家」を目指している方は1件目のローンを完済し、物件数を増やす必要があります。
物件数の増やし方を理解した後は、目標としている家賃収入を得られる物件数を増やしたら良いため、あらかじめどの程度の物件数があれば目標達成できるかを把握しておきましょう。

土地を保有しているケースは企業への貸付も有効

土地を保有をしていると建物だけでローンを組むことができるので、ローンの返済金額が少なくなります。
また、その土地に事業用の事務所や店舗などを建てたら企業などに貸付をして収入を得ることも可能です。
土地があればできることも広がりますが、立地によってどの属性に貸し出すかを決める必要があります。
例えば、都心部の土地であれば、事務所や駐車場としての需要が多いでしょう。
一方、住宅地の場合であれば、居住用の住宅としての活用が適していると言えます。
土地の価値を最大限に引き出すためには、周辺の市場動向や需要を的確に把握することが欠かせないので、最適な活用方法を探っていきましょう。

空室や滞納リスクへの対処ができている

空室が出てしまうと収入計画が想定のものとはズレてしまい、キャッシュフローが減少してしまいます。
そうならないためには、敷金や礼金を下げる、フリーレント期間を設ける、はやりの間取りや設備を増設するといった対策が必要です。
また、入居者がいるケースでも家賃を滞納するリスクがあります。
家賃滞納をされたとしても入居者は借地借家法で権利が守られているため、家賃滞納が3ヶ月以上続いている状況でなければなりません。
家賃滞納から1ヶ月〜2ヶ月の損失はオーナー側が負担をしなければならないのです。
家賃滞納のリスクに備えるためには入居者を決める段階で見極めたり、不動産管理会社の家賃保証サービスを利用するのも良いでしょう。

物件の管理を適切に行う

入居者の環境を整えることは、入居者の満足度を高め、長期的な入居につながります。
水漏れや騒音といった入居者トラブルに関しては不動産管理会社に任せることができますが、建物の修繕作業などはオーナー側も把握をしておかなければなりません。
大規模な修繕になると数千万円単位でかかるケースも多いため、家賃を設定するときに修繕費用についても考慮しておく必要があります。
賃貸経営を考える際には、修繕費用やメンテナンスのことも踏まえて検討を行いましょう。

不動産で家賃収入を得るメリットとデメリット

不動産投資で家賃収入を得ることには、大きなメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。
特に不動産投資を初めて行うという方であれば、メリット面ばかり見てしまい、思わぬデメリットを見落としてしまっているケースもあるので注意が必要です。
ここからは、不動産投資で家賃収入を得ることのメリットとデメリットについて見ていきます。

家賃収入のメリットはなんといっても安定収入

家賃収入の最大のメリットは安定した収入が得られることです。
入居者が退去をしない限り、毎月決まった収入が入り続けます。
ローンを組んでいるケースでも返済原資は家賃収入になるため、着実にローンの完済をすることが可能です。
また、少ない自己資金であっても大きな投資が可能だということも魅力の一つだと言えます。
投資目的で金融機関がお金を貸し出すのは不動産投資しかありません。
これは、見方を変えると不動産投資が回収を見込める投資であることの裏付けといえるでしょう。

家賃収入のデメリットは投資リスクが大きい

一方で、不動産投資には以下のようなリスクも存在します。

家賃下落リスク
空室増加リスク
滞納リスク
経費増加リスク

家賃下落リスクは経年劣化もありますが、市場の需給バランスが崩れることで起こります。
新築物件の供給が増えたり、周辺の物件の家賃が下がったりすると、自分の物件の家賃も下げざるを得ません。
また、築年数が経過した物件では家賃収入が減少してしまうのに加え、設備の更新や大規模修繕が必要です。
家賃収入のシミュレーションをする際は、こういった経費増加リスクといった面も踏まえておくのと、家賃は下落するものだと思って組み込んでおくと良いでしょう。
その他の不動産投資のリスクに関しては、以下の記事で解説をしていますので気になる方は参考にしてみてください。

サラリーマンが不動産投資でカモにされないためのリスク対策！失敗する原因と特徴とは

家賃収入を得るまでに解消をしておきたい疑問

不動産投資を始めようと考えている方の中には、なかなか思うように一歩を踏み出せないという方が多いと思います。
実際に弊社に相談に来られるお客様の中には、不動産投資について勉強をしっかりと行っているけど、それでも不安だからと言って相談に来られる方も少なくありません。
ここでは、家賃収入を得るまでに解消しておきたい代表的な疑問について、分かりやすく解説していきます。
今回紹介をさせてもらう疑問以外に疑問に思っていることや不安に思っていることがあれば、お気軽にご相談してください。

家賃収入をもっと増やすためには何をしたらいいのか

家賃収入を増やすためには、ローンを支払い終わった物件を保有することが重要です。
ローンを支払い終わらないまま投資規模を増やしてしまうと、債務過剰になってしまうリスクがあります。
そこで、ローンの支払が終わった物件を3件、ローン返済中の物件を1件所有しているケースを考えてみましょう。

物件名	物件A（ローン完済）	物件B（ローン完済）	物件C（ローン完済）	物件D（ローン返済中）
物件価格	11,200,000円	14,400,000円	16,000,000円	17,600,000円
家賃収入（利回り7.5％）	70,000円	90,000円	100,000円	110,000円
毎月のローンの支払額	0円	0円	0円	58,000円
諸費用（賃料の25％） ※ランニングコスト・想定空室率込	17,500円	22,500円	25,000円	27,500円
手取り額	52,500円	67,500円	75,000円	24,500円

ローン完済物件（物件A、B、C）からの家賃収入は、合計で195,000円となり、そのまま手元に残ります。
この金額を、ローン返済中の物件Dのローン支払いに充てることで返済速度を加速させ、早期のローン完済と投資規模の拡大が可能です。
一方、ローンを完済せずに一度に投資規模を拡大してしまうと、空室リスクによる収入減少で返済原資が不足し、オーナーの手持ち資金から支払わなければなりません。
この状態が続くと収支バランスが崩れてしまうため、自己資金が多い人ではない限り、投資規模の拡大は慎重に行った方が良いでしょう。
また、高い利回りの物件を選ぶことも重要です。
健美家の調査によると、2022年10月以降に物件を購入した投資家の中で利回り20％以上の物件が最も多いという結果が出ています。
高い利回りは高い収益性を意味しますが、同時にリスクも高くなる傾向があるため、物件の状態や立地など、様々な角度から慎重に検討することが大切です。

利回りとはなにか

利回りとは投資金額に対する収益の割合のことを指し、賃貸経営を考える時に必ず行われるものです。
利回りの種類は「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3つがあります。
計算方法と利回りの意味については、以下の表を確認してください。

利回りの種類	計算方法	意味
表面利回り（グロス利回り）	（年間家賃収入÷物件購入価格）×100	マンションなどの不動産の購入価格に対して、どの程度の年間収益が得られるかを指す
実質利回り（ネット利回り）	（年間収入-年間諸費用）÷（物件購入価格＋購入時諸費用）×100	表面利回りに税金や管理費などの費用を踏まえたもの
想定利回り	満室時の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100	満室時の賃料収入を想定している利回り

表面利回りと想定利回りに関しては簡単に計算ができるため、チラシやWebサイトに掲載されている利回りのほとんどがこの表面利回りになります。
想定利回りに関しては得られる収益の限界値です。
地方の物件や中古物件などの空室率が高くなりがちな物件の利回りで用いられることもあり、利回りを参考にする時は注意をしなければなりません。
実際に賃貸経営で利回りを考える際には、諸費用や税金などが加味された「実質利回り」で計算するようにしましょう。

家賃収入が20万円を超えたら確定申告を行う

確定申告とは「所得税を計算し納付するための申告手続き」のことで、不動産所得の場合は申告納税方式が採られています。
近年では確定申告はパソコンやスマホからでも行えるようになり、はじめての確定申告でも問題なくできるような環境が整ってきているため、以前ほど手続きは難しくありません。
確定申告の対象となるのは、その年の1月1日から12月31日までの所得で、確定申告は翌年の2月16日から3月15日までの間に行いますので、それまでに必要な書類を揃えておくようにしましょう。
副業として賃貸経営をしているような場合だと、給与所得以外の所得が年間20万円以下であれば確定申告をしなくてもいいことになっていますが、20万円を超えている場合だと申告をしなければなりません。
ただ、本業がサラリーマンをしている人であれば、不動産投資で赤字の年があっても「損益通算」という給与所得の黒字から不動産所得の赤字を控除する仕組みを利用できるので、確定申告を行った方が良いケースがあります。
損益通算については下記の記事でも触れているので、こちらも併せてご確認してください。

損益通算は誰にでも当てはまるわけではない

家賃収入にかかる税金の種類

家賃収入を得た際にかかる税金というのは、家賃収入全体にかかるわけではなく、家賃収入から経費の支出を差し引いた「不動産所得」に対してかかります。
なお、預り金という扱いである「敷金」や「保証金」に関しては、返済をする限り不動産所得には含まれません。
家賃収入を得る際には、以下の税金がかかります。

税金	内容
所得税	・不動産所得として課税される国税・所得金額に応じて税率が変わる累進課税
住民税	・都道府県民税と市町村民税からなる地方税・所得に応じて課税される
消費税	・居住用であれは消費税はかからない・不動産賃貸業の前々年の課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者となり、納税義務が発生する
固定資産税	・各市町村が固定資産を所有する住民に対して課す税金・固定資産税の標準税率は1.4%
都市計画税	・都市計画法による市街化区域内に所在する土地と建物に課せられる・税率上限は0.3％
不動産所得税	・土地や建物を購入した人に都道府県が一度だけ課税する・不動産取得税の税率は4%

不動産所得税と固定資産税を混同される方がいますが、固定資産税は1年の間に4回支払うタイミングがあり、不動産所得税に関しては不動産所得後の6ヶ月から1年半の間に一度だけ支払うことになります。
不動産所得にかかる税金は複雑なため、専門家に相談しながら適切に処理することが大切です。

家賃収入を得ている時に経費計上できるもの

不動産投資で家賃収入を得ている際には、様々な費用を経費として計上することが可能です。
これらの経費を適切に計上することで、課税対象となる所得を減らし、税負担を軽減することができるでしょう。
ここでは、家賃収入を得ている際に経費として計上できる主な項目を紹介します。

建物の管理費
修繕積立費
水道光熱費
保険料
租税公課
消耗品
交通費
通信費
税理士や司法書士への報酬
減価償却費
ローンの利息分
青色事業専従者給与（※青色申告者のみ）
事業専従者控除（白色申告者のみ）
自然災害や火災などで発生した損失
未収分の家賃

不動産所得の場合、貸付けの規模が事業的規模か事業的規模に至らない規模かによって、経費計上できる項目やその金額に違いがあります。
例えば、青色申告者の青色事業専従者給与や白色申告者の事業専従者控除は、事業的規模の場合にのみ適用される項目です。
ローンの利息については、間違いが多いの項目となります。
賃貸用不動産を取得するためのローンの利息は経費計上できますが、不動産所得が赤字の場合には、土地に関するローンの利息は損益通算の対象とはならないため、注意が必要です。
また、所得に対して課されるものである「所得税」や「住民税」に関しても経費として計上できないため、注意が必要です。

マンションの一室だけで家賃収入を得るのはリスクがある

マンションの一室だけで家賃収入を得ようとするのはかなりの高リスクです。
1部屋の経営では、空室ができてしまった時点で収入がゼロになってしまいます。
他の不動産投資方法に比べて初期投資が安いのがメリットですが、長期的に見ると利益率が低くなる傾向があるためリスク分散が難しいです。
マンション投資の失敗事例や成功率を上げるためにすべきことは、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション投資の失敗事例を基にリスク対策と成功率が上がるポイントを解説

まとめ

家賃収入を増やすためにはローンを完済した物件を複数所有する必要がありますが、そのためには物件選びや資金計画、リスク管理など様々な知識と準備が必要不可欠です。
ただ、裏を返せば適切な知識と戦略を持って臨めば、大きなリターンを得ることができます。
そして、不動産の家賃収入だけで暮らすことは実現可能な目標の一つです。
目的や資金状況に合わせて慎重に投資先を選ぶことが重要ですが、疑問や不安があってなかなか思うように前に進めないという方がいれば、お気軽にご相談ください。

松浦玉枝税理士事務所

https://matsuura-tax.tokyo/

東京税理士会所属。準大手税理士法人で約10年の経験を積み、2023年に品川区で独立開業。
法人や個人に対し幅広い税務サービスを提供。クライアントのニーズに柔軟に対応することをモットーとしている。
プライベートでは2児の母。

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